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評:房企退出潮很可能剛起瞭個頭 多數將無人接盤
隨著一些區域龍頭房產企業(如浙江興潤和惠州光耀等)的破產、行業標桿企業綠城轉讓控股權、中小房企老板"跑路"、非主業上市公司退出地產業務，本輪樓市調整周期下的房企退出潮來得很兇猛，看來倒閉和破產規模或將創紀錄。有的專傢甚至認為，從行業集中度的趨勢考慮，未來將有九成房企會退出市場。
每遇樓市調整周期，都會逼退一批從事房地產業務的企業，特別是一些實力相對薄弱、資金鏈脆弱的中小房地產企業。但是，隨著政策松綁或樓市回暖，房地產業又總會成為眾多企業眼中的"香餑餑"。根據中房協與蘭德咨詢發佈的數據，我國房企數量從2003年的3.7萬傢增加到2007年的8.6萬傢；在2008年樓市進入大幅度調整期後，房企數量降到6萬傢左右；在2009年擴大內需的刺激下，房企數量又上升到8.5萬傢左右，目前基本維持在8萬以上的規模。
目前，國民經濟23個大行業中都有涉足房地產的上市公司。在前兩輪上漲周期中，實體企業紛紛涉足房地產主要有幾個方面的原因：首先是高利潤的刺激。過去十年，房地產行業的凈利潤率在15%至30%之間，凈利潤增幅在各行業中的排名從未跌出前五位。由於實體行業產能過剩、競爭激烈、外需疲軟、融資成本上升，凈利潤增幅與房地產行業差距一般在10個百分點之外，房地產對其他行業的虹吸效應很突出。
在前兩輪房地產上漲周期(2003-2007、2009-2010)中，土地溢價收益顯著，而銀行貸款和資本市場對房地產融資大門敞開，房地產融資功能突出：一方面，資本市場給予相關上市公司較高估值，凡與房地產掛鉤的上市公司，在融資或再融資時都可獲得超募。而上市公司的母公司若有國有背景，則一般會通過土地註入上市公司來間接融資；另一方面，非上市企業既能以土地來抵押獲得銀行貸款，也能獲得土地持有期的溢價收益。
第三個原因是地方政府的助推。地方政府招商引資往往會給予企業更多的土地、辦公場所作為優惠條件，間接刺激實體企業進入房地產。例如，很多企業都將多餘的土地拿來開發房地產，很多產業園區裡的科技型企業基本上都有一塊不菲的租賃銀行二胎收益。同時，地方政府在土地整備、區域開發上，也需要更多的企業進入房地產市場，特別是一些融資能力強、與地方政府關系密切的地方龍頭企業或上市公司。
更強大的推力還在於，過去10年房地產上漲周期中，樓市給人的最強烈的感覺就是"沒有賣不出去的房子"。隻要能搞定土地和融資，盈利就是鐵板釘釘的事情，房地產經營無任何技術含量。對於很多企業來說，整合政府資源比經營更重要，依靠政府在土地、規劃和稅收方面的支持，並用土地抵押來融資，就能輕松獲得超額收益。因此，哪怕是一些硬生生擠入的外行，也能活得非常滋潤。
但是，本輪調整周期開啟後，房地產的諸多優勢正在趨勢性消退。首先，行業凈利潤連續4年下滑，2013年的凈利潤水平隻有16%。在銀行、信托等傳統融資渠道開始減配房地產、利率上升周期開啟、樓市走向過剩的背景下，行業凈利潤水平將繼續下滑；其次，土地的融資功能急劇衰退。目前，上市公司涉足房地產的，不僅融資之路基本被堵死，而且估值大幅縮水，其實體主業的正常融資也大受連累。除一線和少數二線城市外，絕大多數城市的土地市場開始去泡沫而成為融資禁入的城市；再次，行業開始規范，綜合體優惠政策越來越少，國土部禁止地方以補貼形式減免土地出讓款，商辦用地禁止變相開發住宅，工業用地不能隨意改變功能等一系列規定下，地方政府助推作用在減弱；最後，在過剩時代，基於差異化需求的產品設計、良好的營銷和管控、挖掘增值業務(物業管理、智慧社區和房地產金融等)是房企核心競爭力的關鍵。再靠產品復制和公關政府已難以為繼。
過去兩輪調整周期中，樓市下調因政策推力所致(而非需求下滑)，因而房企退出更多表現在項目轉讓或股權轉讓，那時想接盤的房貸二胎貸兼並方或收購方大有人在，所以房企沒有出現大批破產或倒閉。而本輪樓市調整情形大不同，並非因政策擠壓所致，而是行業趨勢性下行(非周期性下行)，單純追求資產盈利的時代告終。盡管部分房企破產會以兼並收購的方式體現，特別是占據區位價值較好的一些公司，但無人接盤式的破產倒閉案例會大幅度增加，或許會有地方政府救助，但這一趨勢無法阻擋。就此看來，或許房企破產倒閉潮才剛剛開啟。
一些先知先覺、順應形勢的龍頭房企已在快速轉型，如萬科正逐漸告別"快周轉"的傳統盈利模式，轉而向城市配套綜合服務商、下沉社區轉型，挖掘與房地產相關卻被遺忘的城市公共服務配套、社區服務、社區生活增值服務等。當然，一邊在退出，另一邊也有新來者，如保險、商業性醫療企業等進軍養老地產，商業銀行、商業零售、互聯網企業和影視傳媒等進軍商業地產、產業地產、旅遊地產和文化地產等。這些新來者有三個考慮：一是打通上下遊產業鏈，尋找房地產產業鏈整合收益，如保險、醫療企業進軍養老地產，以打通上遊醫療保險、中遊養老地產和下遊老年康復護理等；另一個意圖就是出於近年來房租上漲的考慮，為將成本內部化而進入房地產，典型的就是商業銀行、商業零售企業；三是打破傳統盈利模式，掌握新的細分市場，如互聯網企業、平安銀行(9.78, -0.08, -0.81%)進入房地產電商等。目前，全國排名前50位的房企所占的市場份額僅有三成，可見有實力轉型和找到新機會的新來者畢竟是少數。據此可判斷，未來退出市場的將是大多數，而且多數將以無人接盤式的倒閉破產形式退出。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-20/08562784841.shtml
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