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內容來自sina新聞

趙一軍中國新城鎮化房地產金融如何轉型二胎土地買賣缺錢急用哪裡借錢

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主持人:我們請另外一位演講嘉賓,演講的題目是中國新城鎮化房地產金融如何轉型,有請中國新型城鎮化金融產業頂層聯盟首席金融產業顧問,中利易海新型城鎮化投資(北京)有限公司趙一軍先生,有請趙總。

?? 趙一軍:我在此代表主辦單位中國新型城鎮化金融產業經層聯盟,以及中利易海新型城鎮化投資有限公司歡迎大傢的到來,劉曉光對中國新型城鎮化政策給予瞭一些解讀和展望,作為聯盟的發起人我想更微觀的跟大傢分享一下新型城鎮化開發操作方面實務的東西。開場白先做兩張圖,這個非常像兩張麻將桌,大傢看到房地產和新型城鎮化的關系。大傢知道從今年以來中央實際上並沒有在房地產方面太多進行宏觀調控政策的發佈,即使大傢也看到,地方政府解除瞭限購限價等等,但是房地產的銷售也是困難的局面,略微有一些曲化率,但是今年很多包括房地產百強企業50%以上都沒有完成計劃目標,也就是說房地產已經到瞭一個拐點。就像有的媒體叫新常態也好,說從黃金時代進入白銀時代,這是房地產開發商面臨很實際的問題。另外房地產開發商從過去暴利變成逐步的微利。金融機構今年對中國房地產從銀行、信托、證券基金管理的資產管理計劃各方面我統計數字兩個字稀淡,基本上除瞭你是房地產百強企業,所謂VIP名單序列裡面的,如果不是房地產百強基本上你很難拿到很便宜的資金,所以在這近一年當中出現很多開發商倒閉,但是也結合國傢的反腐倡廉也有很多中型開發商老板出事,這些一切一切都是現象,但是背後的東西也是我們中國房地產企業需要考量的問題,就是我們房地產行業需要轉型瞭需要創新瞭。這個不需要討論問題,到底需不需要轉型?需不需要創新?我建議大傢討論怎麼去轉型?怎麼創新的問題?另外大傢也看到政府賣地作為財政的主要收入這幾年一直以來是各地方政府主要收入賣地但是也是不可持續的一種發展模式。

?? 第二張圖大傢看到新型城鎮化,從中央來講是大力的鼓勵和倡導發展,並且今年年底之前發改委正在審核62+2,也就是64個省、市、直轄市、縣級市以及鄉鎮進行169個項目的試點,我瞭解一些數據信息,光大銀行總行,民生銀行總行地產、金融部等等,很多全國股份制銀行對城鎮化項目達到四五百億的貸款。包括建設銀行、農種行的三農貸款,建設移行專門有城鎮化貸款,還有我們主力軍,原有國開行今年一萬億專門做城中村舊房改造項目,這些一切給我們都開發商提醒,我們開發商一定要轉型,不轉型可能我們被淘汰,拿不到錢,地價非漲,成本非高,利潤很薄,自動市場淘汰也會把我們中小開發商淘汰下去。

?? 新型城鎮化從微觀我本人親自操盤過一些城鎮化項目,我理解有六大知識體系,第一什麼是新型城鎮化,也就是理論方法體系。我個人認為新型城鎮化項目目前有兩類,第一類以國開行為主地方國資企業開發城中村舊房改造項目。在2017年之前我們中國很多的城市城中村、棚戶區改造要完畢,每年開發總量是一千萬戶,相當於我們整個中國房地產行業一年的開發量。也就是說從國傢來講不直接進行政策的宏觀調控,但是它從金融兩個抓手第一個金融對開發商,現在比如說我們有開發商老板找銀行找信托公司,以前可以門庭若市現在是愛搭不理,一聽是房地產項目我們先不碰瞭,以後再說吧,保持關系,但是同樣城中村舊房改造不但擠壓瞭我們開發商的市場,而且大傢都知道城中村舊房改造核心是城市原有核心地段,它的商業價值和開發價值是巨大的,既取得瞭民生工程老百姓高興,舊貌換新顏,同時擠壓瞭開發商市場的空間。很多做微觀房地產分析很多沒有看到這一點,總是從數據角度分析,從政策可以看到,你金融錢袋的抓手沒有瞭,很難獲得金融企業資金融資的需求,第二個你市場被擠占瞭,這兩條實際上造就我們今年整個房地產市場波段性非常大,銷售也不好。

?? 還有一類我個人認為我們成交一二級聯動,一級二級開發的城鎮化項目。我個人認為城鎮化項目實際上用我們開發商能理解的詞語就是農業加文化加旅遊加醫療,加商貿加養老,加園區大產業養老的概念,這跟我們過去做的文化旅遊地產一二級聯動項目,醫療股,科技園項目有一些區別,我個人認為城鎮化裡面從土地性質來講住宅和商住用地不應該超過20%到30%的比例,其他產業都是產業用地,比如說文旅、醫療健康、商貿用地等等。另外我們新型城鎮化開發主體目前有兩類,一類是我們開發商,還有一類我們地方的政府,從概念上來講我個人認為新型城鎮化建設跟開發企業跟開發商不能說一點關系沒有,但是它不等同於我們所說一二級聯動的地產項目,它是以產業導入為核心的地產類別。

?? 第二點我想談開發的核心理念這是我們聯盟作為發起人的核心理念,客戶導向,金融驅動,產業支撐,頂層設計。客戶導向我理解我們做一個城鎮化的大盤一定首先要知道我們消費的客戶在哪裡,我們客戶需求在哪裡?我們花幾百萬請規劃設計院做一些設計最後都是紙上談兵,我們把我們市場客戶找到,以客戶導向進行規劃和設計。第二個金融很重要,沒有錢像一二級聯動的大盤,基本上一個開發商很難長久持續的去開發建設,包括你用銀行信托短線錢做長線投資也是不科學的二胎借貸銀行任何問題免費諮詢,所以要有暢銷解決融資的特點。新型城鎮化是大產業的概念,有別於我們經濟開發區,工業園,信息園傳統產業類別是更多產業聚集產業集群的地產。第四個頂層設計,說這塊做文化做旅遊我們聯盟倡導文化項目反其道而行,我們根據投資者的需求,容積率、產業的面積,以及周邊配套設置環境反其道而行之,有瞭產業投資者我們做蓋規、總規、控規,一直到休閑規,中國第二輪的泡沫出現的我們原有20年以來積累的很多工業園、高科技園、開發區等等已經面臨很多是空城,產業空心化問題非常嚴重,這個也是我們成立聯盟解決幫助地方政府過往園區解決產業空心化的問題,從規劃和設計的角度頂層設計並不是僅僅體現國傢戰略高度的頂層上,從微觀上實操角度是不是開發商也考慮反向做這個項目。第四個新型城鎮化是人的城鎮化,這個我不解釋,在國傢新型城鎮化都有闡述,李克強總理也有具體描述。

?? 第二個產業主導的城鎮化,第三有多元化投融資企業的城鎮化。第四環保節能的城鎮化。第五智慧和互聯網的這種城鎮化。

?? 在第四點我談到理論方法體系我覺得給我們開發商有一個轉型非常好的空間,就是剛剛前幾天中央和國務院頒佈農村集體用地流轉五年內全部確權的政策,這個大傢可以考量給我們轉型做城鎮化地產開發商一個很好的機遇。過去第一輪土地現在土地的紅利沒有瞭,開發商也享受不到瞭,開發商參與農村集體用地各種方式的流轉,不管是租賃,增減掛鉤的方式,結合我們農業地產業農業做好,通過農業解決讓政府、開發商、社會各方面都滿意,讓農民有一套住房,劉曉光董事長提到在我概念裡面是6個億,讓農民有一套樓有一部分存款,有一個就業,就業從農民身份轉化成產業工人有一份社保,另外有一份穩定的收入來源,這個怎麼實現?按照中央政策通過在農村集體用地流轉過程當中與農民進行有機農莊農業產業鏈相關生產建設等等,而且這樣也發揮農民最大的本來最大的積極性。農民幹別的不行,你讓他當個服務人員可能形象學歷都不夠,你讓他種地比我們在座的城裡人種的都好。通過園區配套設施綜合打造,讓我們農民有良好改善的居住環境。這樣通過農村集體用地的流轉我們很多開發商就能獲得相對比較便宜一點的各種產業用地。

?? 一個開發商核心要素兩硬一軟,除瞭資金就是土地,第三個軟性就是人才。

?? 第二點談中國新型城鎮化第二大體系就是策劃規劃的體系。本著先策劃後招商再規劃的程序,剛才我談到避免出現很多歷史上包括我們現在很多,因為我也是中國旅遊聯盟的主席,其實出現瞭很多所謂沒有產業空心化的問題,在先策劃把產業投資者確定的情況下,為產業投資者進行量身的杜造定制的開發,你是做房車露營地的,你做婚慶我先給你招來。

?? 第二點跟我們沈總所在的城市規劃設計院理念是一致的,我們聯盟也倡導在土地規劃、城市規劃、建設規劃、環境保護規劃方面希望政府多規合一,這是我們開發商的意向,開發商做一個項目恨不得做140多個公章,如果做到真正的多規合一,我覺得利國利民而且也降低我們開發商的綜合成本。

?? 第三點在這裡面我特別強調一下重塑對社會的規劃機構,作為開發商的乙方提供咨詢服務,檢驗的標準並不是你給我交規劃稿規劃方案我就100%的付錢,我覺得裡面有兩個雙落地的標準。第一個考量這份規劃能否真正吸引產業投資者投資。第二點能否用這份規劃未來能夠吸引到金融投資者。大傢都知道我們作為一級開發除瞭國開行以後幾乎有很少的工具支持我們一級開發投資,我拿這個規劃找錢,能找來錢倒推回來說明你的是可行的,我們希望對於乙方來講作為甲方能夠讓規劃設計機構也參與到新型城鎮化的建設當中,也有一個充分轉型的意識,讓他們能夠為我們開發商真正的落地服務。

?? 第四點金融和產業資源是新型城鎮化的兩大核心資源,這個是我本人發起成立這個聯盟的,為什麼叫做金融產業頂層聯盟就是突出核心的資源。我們這個聯盟有別於其他以地產商為主的城鎮化聯盟,據我所知目前社會上有三到四傢聯盟基本上以開發商以及乙方相關機構為主。我們這個聯盟第一服務於地方政府和開發上,但是我們聯盟人員全部是金融機構和產業投資機構為主的而不是以開發商為主的小圈子的聯盟,當然我們聯盟也是一直秉承著公益性。我們這個聯盟在整體的體系裡面也為我們將來政府和開發商提供產業導入和投融資這方面落地的咨詢服務。

?? 第五條作為承辦單位中利易海新型城鎮化投資公司研發瞭七大產品,一個我們跟違紀違底下的部門合作做全國的兒童青少年教育,原生態旅遊渡假村,中國禮物基地園區,移動全國的棚房酒店。我們為什麼聯盟選取這些項目,這些項目給我們文化旅遊地產園區地產盡快帶來人氣。第二每一個研發的產品,這些產品相對來說投資比較小,回收比較快,作為開發商來講把你總體的規劃、蓋規、控規能夠落地變成可實現帶來人氣經營的項目,做一二級大盤最主要你有什麼項目,一個項目賺不賺錢,決定你整個大盤賺不賺錢。

?? 第三點我想簡單介紹一下我們新型城鎮化的投資分析體系。我個人認為新型城鎮化投資分析應該包括幾方面,第一個新型城鎮化項目本身的投資可行性分析,這個我不贅述瞭。第二建議我們開發商重點研究一級開發三P模式,三P試點模式的項目。第三個開發商大傢知道過去我們傳統一二級聯動地產項目我們和地方政府分成,包括拆遷安置補償都打包在一起我們政府部門招牌掛必須要走的,走完程序兩百萬畝,甚至有的百強開發商能做到100%歸到開發商,有的跟政府三七、四六都有,到今天為止這種開發方式不可行瞭是違規的,在無法跟政府取得土地的一級開發增值收益的前提下,隻能獲得一個固定回報。比如說北京市完全一級二級分開,一級隻有8%的職能規劃,洛陽的項目隻有10不能的固定回報,這種情況下開發商沒有積極性做一級開發,政府又沒有錢,政府本身負債率又非常高,如何解決,我推薦一下華夏幸福繼業,萬科今年上報年中報接近瞭將近千億產值,他利潤是萬科的二分之一,它的利潤是萬科的一半,它的凈利潤率要超過萬科,為什麼?華夏幸福基業從招商因子規劃等等方面都從政府獲得相關的收益,才組成它一級開發的回報率超過國傢法定的綜合回報。

?? 第四針對我們新型城鎮化屬地項目,量身定造定制招商主體進入。一個老板的格局決定一個企業發展,一個老板格局決定一個企業項目的成敗,做大盤的項目,一二級聯動,幾十平方米的項目應該有一個共同分享讓大傢一起來做,讓大傢一起分享這個成果,這樣又降低瞭風險,同時能夠把我們五到八年甚至十年做一個一二級大盤可能三到五年就能夠實現。

?? 作為中利易海城鎮化公司策劃這個聯盟,我們同時跟正在策劃中國新型城鎮化的產業基金也歡迎我們金融機構會後我們合作洽商,為我們聯盟將來落地咨詢的新型城鎮化項目提供資金上的支持。

?? 第四個體系我簡單介紹一下新型城鎮化產業導入體系。我個人認為它包括四方面,第一個就是要對屬地的項目進行一產、二產、三產調研的分析,不管是歷史的還是現狀的。第二個根據調研結果結合城市總體發展產業規劃實時制定項目的產業規劃。第三廣為招商引資機構,按照產業機構需求逐步完善。第四關註園區細分產業互動忽促發展,細分產業鏈整合發展。如果說不能復制的東西不具備推廣價值,那隻能是個性的大盤。

?? 第五點我想談一下我們新型城鎮化多元化的融資體系。這裡面我們在座有很多金融投資圈的老朋友,我在這班門弄斧瞭,我大概總結一下一共是12條這是我實操城鎮化大盤裡面都用過的一些金融工具,比如說我們跟國開金融的合作,可以做一些結構化的融資,第二點我覺得建議我們開發商積極主動的去創辦我們產業投資基金,求人不如求自己,成立這些資金能夠做到金融撬動社會資本,解決我們銀行沒有抵押,銀行信托,管理資金無法進入的條件,用基金做我們一級開發包括產業孵化。第三點我們傳統房地產融資,通過商業銀行、信托、證券等計劃,金融機構抵押類的項目融資。

?? 第四類我們積極引進產業投資者的基金,這個也是融資,降低我們整個大盤投資金額和投資風險。

?? 第五可以在我們規劃當中一些產業項目進行產權式,使用權方式的出售融資。

?? 第六點我們項目資產證券化,部分資產可以進行,央行出臺瞭包括銀監會、證監會分別管理咱們國內兩塊資產證券化業務,也許未來三到五年之後我們中國資產證券化的市場就開放瞭。

?? 第七點通過上市公司重組並購的方式實現我們項目價值的最大化等等。我就不具體介紹瞭,包括後邊我們跟央企進行戰略合作,尋找一些央企或者民企做BT,BOT,這個跟我們三P模式結合的。

?? 最後一點我跟大傢分享一下新型城鎮化的客戶支持體系。所謂客戶支持體系我個人認為要對我們屬地的項目進行完善系統人口結構的綜合分析。比如說人口整個的總量、流出、流入、凈流入,包括我們人口消費能力等等。第二對我們屬地相關文化旅遊地產等相關市場消費進行摸底的調研,第三確定我們項目消費結構消費人群以及消費價格。這個也是我們以前做很多項目規劃經常遇到的問題,你建完最後沒有人氣沒有人消費,這個其實是後置的問題,我個人建議這些問題是前置的問題。

?? 第四通過互聯網金融整合聚集人氣,眾籌我們六七年就用,我們開發商對待電商也好,O2O互聯網金融不要把它看得多神秘,它就是服務我們很好的工具和技術手段,改變一些我們經營的業態。但是作為互聯網來講可以改變商業綜合體很多的業態沖擊他們的市場,這一點大傢不用擔心這個沖擊是有好處,這個應該相輔相成而不是對立的關系。

?? 最後我想對綜合體產業投資者提供較為完善綜合管理運行服務。讓你招商以後進入產業園區的投資者,能夠進得來,安心能夠待得住,最後在園區孵化出來發展更好,這樣不會出現產業空心化的問題。

?? 這方面我用六大體系給大傢做瞭一個簡單的闡述,說得對不對,請各位領導各位與會嘉賓批評指正,謝謝大傢!

?? 主持人:謝謝,感謝趙總對於六大體系的分享以及從相對微觀的角度對新型城鎮化的建設給大傢提出很多自己的觀點,剛才我們經歷瞭主題演講的關節,我們劉曉光董事長趙一軍董事長跟我們分享瞭很多有關新型城鎮化發展的話題,

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-29/13455944335089386435018.shtml

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中壢建地貸款海口最牛違建 保護傘是城管局長

  本該層層把關的監管人員,卻把違建當"搖錢樹",充當"保護傘"。海口市紀檢監察部門最近通報8起違建領域中的腐敗案例,在該市掀起的"拆違風暴"中,海口所轄的4個區中3個區的城管局長和城管執法隊長因收受賄賂而落馬。

  最牛違建的"保護傘"竟是城管局長!作為案件的查辦人員,時任龍華區檢察院檢察員的成燚告訴記者,曾位於海口市汽車南站、被稱為海口"最牛違建"的"億城傢園"2010年7月動工建設,由於沒有合法的報建手續,被執法人員發現、制止後,3名開發商行賄龍華區原城管局長符海曼,得到其特殊"關照",使違建得以繼續開建。不僅如此,原計劃隻建15層的兩棟建築更是搶建至17層封頂,違建面積達3萬多平方米,海口群眾反映強烈。

  成燚說:"投資商張學慎、郭振明、唐明光3人利用吃飯的機會,先後三次將45萬元錢裝在酒盒中,送給瞭符海曼。"

  2012年8月,符海曼銀行2胎房貸利率怎麼貸款比較會過件犯受賄罪被判處有期徒刑10年,龍華區紀委監察局給予其"雙開"處分。

  據海口紀檢監察部門介紹,2012年12月,美蘭區原城管局長李溫強因受賄為違法建築充當"保護傘"被查處,同樣被"雙開"並被判處有期徒刑10年。而在其出事幾天前,該局前任局長蒙緒柏也因受賄被抓。

  據美蘭區檢察院反貪局副局長朱兢京介紹,李溫強收受違法建築商人錢財共計26萬元,讓一些違法建築順利建成,其中包括查明的一些小產權房。不僅如此,作為局長,李溫強還故意找事強行收錢。"海口美苑路和美祥路周邊,是違法建築最集中的地區,也是李溫強的管轄范圍,我們調查時周邊的居民表示,他一旦'駕'臨該路段,就會有人向其車內扔錢,非常瘋狂。"

  向李溫強送錢的除瞭一些違建開發商、違章業主,還有他自己的下屬。下屬中一個是原城管大隊長麥某某,另一個是原執法大隊中隊長楊某某,二人分別收受35萬元和7萬元被判處7年徒刑和5年徒刑。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-09/07572528790.shtml
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建地貸款台北內湖建地貸款阿裡押寶土地流轉 耕地寶擬斥億元流轉五千畝農地

  首單預期虧損仍執意追投阿裡京東押寶土地流轉

  "耕地寶"擬斥億元流轉五千畝農地

  專傢提醒警惕工商資本入農行"圈地"之實

  □記者 林遠 代群 薑剛 北京 合肥報道

  《經濟參考報》記者日前采訪瞭解到,此前本報報道的首個互聯網私人訂制農場項目,到目前雖然運轉正常,但出現瞭包括產品質量安全、配送瓶頸等諸多成長的"煩惱"。據投資方相關負責人表示,這個被稱為"耕地寶"的項目首期因為成本過高,估計不會有投資回報,盡管如此,該公司將再次聯合阿裡巴巴[微博]集團聚劃算平臺,投入1億元推廣該項目,預計在浙江、安徽等地流轉5000畝土地。

  今年3月,在安徽省績溪縣,由浙江省供銷社直屬企業浙江興合電子商務有限公司牽頭,聯合阿裡巴巴集團旗下聚劃算平臺、農戶、農民專業合作社、地方政府共同推出"首個互聯網私人訂制農場",也被稱作"耕地寶"。參與訂制的是績溪當地的土地,按照約定,農民將土地流轉至電子商務公司名下,電子商務公司將土地交予當地合作社生產管理,淘寶用戶通過網上預約,對土地使用權進行認購,並獲得實際農作物產出。

  據瞭解,該項目自上線以來,已經得到瞭數千個投資者的認購,銷售額超過200萬元,大大超出瞭500個客戶的預期目標。但是,據浙江興合電子商務有限公司相關負責人表示,該公司預算投入300多萬元,因為是第一次做該項目,涉及購買農業機械、整治土地,還有對客戶的補償等,都需要資金投入,所以預計項目難以盈利。"盡管第一期項目可能難以盈利,但我們從這幾個月來的運行中積累瞭許多經驗,為將來第二期項目的運作打下瞭堅實的基礎。"浙江興合電子商務有限公司商務總監章新光表示,公司決定再次聯合聚劃算平臺,投入1億元於今年中秋節推廣這一項目,在安徽、浙江等地流轉土地5000畝。

  對於第二期項目,章新光表示,還是以銷售農產品(9.80, 0.02, 0.20%)為基礎,探索建立一個讓客戶需求得到滿足、讓農民得到益處的模式;可能還會有新穎的經營模式並形成產業化,如盤活或流轉農村閑置房屋,讓更多的城裡人參與,吸引更多的城市資金。

  多位業內人士指出,電子商務介入土地流轉看上去"輕松",但真正做起來並不簡單。由於要介入農產品產業鏈,包括種植、采摘、包裝、運輸和配送等環節,實行標準化生產,有些問題的破解並非是一朝一夕的。若經營模式尚未成熟,就急於盲目擴張,可能給項目的可持續性帶來挑戰。

  其中,首當其沖的就是農產品質量安全問題,安徽省農委副巡視員胡桂芳對該項目調研後表示,此項目成功與否的關鍵在於負債比率公式二胎年息種植出來的農產品。以往一傢一戶生產時,濫用化肥、農藥等情況時有發生,而且沒有進行標準化生產,現在電商委托合作社種植管理,合作社又雇傭當地農民耕作,若不加強源頭監管,一旦出現一個問題,整個項目運作體系可能會全面崩潰。另外,農產品配送問題也非常突出,據負責農作物生產種植的績溪縣廟山果蔬專業合作社負責人董建成介紹,今年4月,合作社共寄送瞭2.5萬餘個土雞蛋,不少雞蛋到客戶手裡已經碎掉瞭,接到瞭很多投訴。

  盡管諸多難題待解,新穎的商業模式仍然點燃瞭市場熱情,記者瞭解到,除瞭上述項目將在第二期積極擴大規模外,剛剛登陸美國股市的京東也在日前宣佈聯手北京18傢果蔬基地,在網上推出瞭私人訂制農場的服務。

  對於電商企業們的蜂擁而至,宏源證券(8.22, 0.00, 0.00%)研究所副所長易歡歡告訴記者,目前大多數認購土地使用權的用戶仍是抱著試試看的心態,所以還不能說私人訂制農場已經有瞭一種固定的商業模式。為瞭將其推上正軌,電商們肯定還要進一步加大投入,擴大土地流轉的規模。

  社科院農村發展研究所研究員李國祥表示,工商資本在進入農業後往往希望通過資本投入和規模化經營就能盈利,最後還沒反應過來就已經失敗的例子比比皆是。現在企業急於擴大農業經營規模的動機很復雜,有的是希望能從政策上獲利,有的則是希望"圈地"。

  對此,農業部農村經濟體制與經營管理司司長張紅宇5月25日在第三屆中國國際農商高峰論壇上表示,工商資本進入農業是東亞國傢一個非常普遍的現象,但關鍵詞是農地要農用,至於是不是農民用,現在不同的國傢和地區理念也在變化,這種變化為工商資本進入農業提供瞭空間。政府鼓勵工商資本進入農業從事現代種養業,為農業輸入先進的理念和模式,但是如果其進入農業"圈地"搞高爾夫球場、搞莊園、搞房地產在中國絕對是不可以的。

  李國祥說,如果電商作為工商資本進入農村的最終目的也是"圈地",雖然在土地用途管制如此嚴格的現階段無法實現,但是隨著土地制度改革的深入,很難說清楚承包經營權最後將如何改變,如果將來出現經營權在法律上大於承包權的現象,那麼手上集中瞭大規模經營權的工商資本將會成為現代農業發展的一大隱患。因此,現在農業監管部門提出要建立工商資本下鄉"準入制",但是在無法清楚辨別工商資本真正目的的前提下,建議應優先建立強制工商資本退出農業的機制。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-26/07494165618.shtml
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落實中央分類調控 精準打擊房價暗漲現象



  兩會尚未結束,各地樓市頻傳降價,南京選在此時率先出臺加緊調控的新政,出乎瞭不少人的意料。不過在不少業內人士看來,這又在情理之中。因為根據中央"分類調控"的精神,南京目前還處於漲幅較高的勢頭,適時加強對房價的監管,對2014年的樓市穩定很有益處。

    1 樓市走低,南京為何還在控價?

    庫存太低供小於求,南京房價仍有漲勢

  首先從南京今年的樓市形勢來看,明顯不同於杭州、常州、武漢等傳出降價的城市。南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華認為,南京庫存量非常低,目前僅為3.2萬套,而且其中還包含大量車位、商業等產品。因此整體上仍然是供小於求的狀態,房價隻存在上行壓力。

  其次,南京去年房價漲幅較大,完成年度房價控制目標幾無可能。今年率先有所行動,也是向市場表明嚴控的態度和決心。南京房地產開發與建設促進會秘書長張輝表示,今年兩會的政府工作報告已釋放出有保有壓,分類調控的政策取向,南京此舉正是地方政府落實中央提出的分類調控思想,根據南京樓市的實際情況和關鍵問題,以增加供應、穩定地價房價、保剛需、做好保障房為核心目標來優化樓市調控。

   2 新政哪一條最有殺傷力?

    核準精裝修最亮眼,但須細化第三方評估制度

  對於新政包含的7個條款的不同作用,吳翔華認為對精裝修進行價格評估制度最具殺傷力。對申報裝修價格及裝修標準,由專業機構進行第三方裝修價格評估,並對外公佈,這等於堵住瞭目前最流行的樓盤"暗漲"方式。據記者瞭解,目前南京樓盤在申報銷售許可時,隻針對毛坯價格進行審批備案,精裝修價格一般會出現在銷許上,但並無統一標準和評估體系。這造成瞭去年在物價部門嚴控價格時,許多樓盤通過毛坯改精裝修的方式來暗中漲價。而精裝價格也有越來越高的趨勢,但買房人受制於供不應求的市場,也隻能被動接受。南京林業大學孟祥遠博士認為,確實要對精裝修標準有所監督,但其中的第三方評估是誰?評估費誰來支付,如何保證公正、透明和公開,還需要進一步細化。

  不過吳翔華同時也表示,通過精裝不能暗中漲價,還有綁送傢具、綁定車庫搖號等其他許多附加方式來暗漲,隻不過難度要大很多。所以政策具體執行還須細化,不然會造成治標不治本的結果。

    3 新政對樓市走勢有何影響?

    立體優化調控,將穩定樓市供需兩端土融建融高雄前金土融建融

  雖然對新政有各種解讀,對樓市的影響才是最引人關註的。張輝認為,新政從限價、增加供地、控地價、保剛需、抓保障和嚴控資金鏈風險六點優化瞭樓市調控,對後市影響也集中在這些方面。每年保障500公頃商品住宅用地傳遞出土地和住房供應長期充足的信號,穩定市場預期;通過限定90平方米以下住宅面積大於50%來保障剛需供應量,可能會對購房者的搶房熱情產生冷卻效應。通過季度化指標使漲幅控制及時化、精細化;堵住精裝繞過限價的可能性;限價監管覆蓋溧水、高淳等全市范圍,都讓今後樓盤價格短期瘋漲的可能性變得更小。而加強對延期交付、爛尾盤開發商的監管,則會嚴控開發商資金鏈。

  綜上幾個方面,張輝認為此次新政顯示出調控手段的多樣化和立體化,表明地方調控手段充足,也有決心穩定房地產的供需兩端。這至少會對後市產生很大的預期心理影響,如果政策落實到位,也會對市場產生下行壓力。

   4 南京樓市拐點到瞭嗎

    未見得,要看落實力度及市場反應

  外地不少城市樓市遭遇供大於求出現降價,恰逢此時南京又推出調控新政,南京樓市的拐點到瞭嗎?對此專傢看法不一。有業內人士認為今年南京樓市整體供應如果充足,下半年本身就很可能出現交易下滑、價格企穩的趨勢。因此再加上新政對心理和市場兩方面的壓力,一個樓市低谷是有可能就此出現的。

  吳翔華則認為此次政策會對後市產生降溫作用,但還不能明確判斷樓市是否會就此迎來拐點。他認為,主要是無法明確判斷新政是否能在有效住宅供應上形成足夠供給。吳翔華認為,保障房、限價房等"低價有效供應"增加才能對市場產生明顯作用。不然土地雖多,但地價屢創新高,房價也降不下來。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-12/07292641991.shtml

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樓市調控強調供應端房價走勢趨穩去泡沫化持續

  盡管短期內房地產調控政策基調難有重大改變,但從長遠來看,樓市調控思路已經出現變化。過去的調控主要依賴"堵"的方法,現在是以疏為主,疏堵結合,立足於市場供應端,通過加快供應來緩解龐大的市場需求。隨著調控長效機制的逐步建立,未來房地產市場走勢將趨平穩。

  隨著年末一系列重大會議的召開,未來宏觀政策走勢逐漸明晰。作為宏觀經濟重要支柱之一的房地產,也將迎來政策變局。多數專傢認為,盡管短期內房地產調控政策基調難有重大改變,但從長遠來看,樓市調控思路已經出現變化。

  未來的房地產調控思路正從此前的控需求轉向增供給,隨著房地產市場環境的變化,新的市場供應體系將在未來幾年確立。多傢研究機構認為,按照上述思路,帶有半市場化性質的經適房和限價房,未來很可能淡出市場。

  就房地產市場走勢而言,專傢強調,短期內房地產市場走勢以穩為主,房價將迎來低速增長期。

  調控思路謀轉向

  年末召開的中國房地產研究會副會長顧雲昌表示,過去的調控主要依賴限購、限貸、限價等"堵"的方法,來遏制旺盛的購買需求及投資動能,現在是以疏為主,疏堵結合,調控思路發生瞭變化。

  所謂"疏",主要指立足於市場供應端,通過加快供應來緩解龐大的市場需求。分析人士認為,新型城鎮化進程的推進,還將引致大量購房需求,未來一段時間內,加強供應將是政策主要立足點。

  此前高層指出,將建立統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系。今後的房地產建設中,要以政府為主提供基本保障,以市場為主滿足多層次需求。

  顧雲昌表示,未來的保障房價格由政府決定,商品房價格則由市場決定。

  按照顧雲昌的觀點,隨著經濟增長水平、市場供需情況等的變化,住房供應體系並非一成不變,而會有所調整。按照上世紀90年代房改政策的提法,我國的住房供應體系為:向低收入傢庭提供廉租房,中低收入傢庭提供經濟適用住房,中等以上收入傢庭提供商品房。未來這種方式可能有所調整。

  據瞭解,針對本地的市場供需形勢,各地正重構各自的住房供應體系。在中央層面,也可能針對保障房政策做出新的調整。上述調整有可能納入房地產調控長效機制中。

  專傢認為,三中全會首次提出,讓市場在資源配置中起決定性作用。這意味著,在未來的住房供應中,帶有半行政色彩的經濟適用房和限價房將可能逐漸退出歷史舞臺,廉租房和公租房將成為保障房供應的主體,棚戶區改造的規模也將有所擴大。而在市場層面,對普通商品房和高端商品房的交易限制也會逐漸放開。

  政策基調短期難改

  盡管樓市政策的總體思路正在發生變化,但短期內政策基調恐難以改變。住建部政策研究中心研究員王玨林認為,建立樓市調控的長效機制,推進房地產領域各項改革,必須是在維持房地產市場穩定的前提之下。

  他認為,當前市場並不穩定,所以行政手段暫時還沒有退出的必要。長效機制建立並非一朝一夕,在尚未建立之前,政策不宜出現"空窗期",所以短期內調控政策不會有太大變化。

  事實上,高層對市場化思路的強調,不僅不意味著政策馬上松綁,個別城市甚至在短期內對調控進行收緊。

  10月以來,包括北京、上海、廣州、深圳四個一線城市在內,全國共有17個城市以限購從嚴、限貸升級、增加供應等方式收緊房地產調控政策,以期能夠穩定購房者預期。從國傢統計局發佈的數據來看,上月這17個城市新建商品住宅價格(不含保障房)環比漲幅明顯回落,回落幅度高於70個大中城市平均值,體現出明顯的政策效果。

  同時,溫州、蕪湖等地早在此前對樓市政策進行松綁,溫州還松綁瞭"限購令"的"紅線"。這也是自2011年1月我國推出限購政策以來,首次有城市松綁"限購令"且未被叫停。

  一部分城市明確收緊調控,一部分城市明確松綁政策的現象,在我國房地產調控史上還是首次出現。業內人士認為,這種情況意味著,房地產調控思路恐不再"一刀切",而將逐漸差別化。

  專傢表示,隨著社會經濟發展,不同城市之間的經濟發展水平、城市價值、人口聚集程度有所差別,所以未來的房地產調控政策一定會體現出差別化思路。

  我國房地產市場化改革尚不足20年,但不同城市之間的樓市卻出現明顯分化。北京中原地產市場研究部總監張大偉認為,一二線城市因聚集瞭過多資源,導致需求旺盛,房價也變得易漲難跌;廣大三四線城市則在土地財政的驅動下大量供地,使得當前市場面臨消化壓力。

  高層推進新型城鎮化,以及控制特大城市的人口規模的思路,將在很大程度上彌合城市之間的上述差異。因此,未來房地產調控政策也將出現分化。

  去泡沫過程將持續土地貸款雲林林內土地貸款

  中金標準數據公司總經理郝文嘉表示,隨著房價不斷攀升,在購房者消費及投資能力與房價相比不斷下降的情況下,房地產價格的暴利上漲效應已經開始衰減。該機構數據顯示,近3年來,全國82個城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢。

  達成上述效果的主要政策手段,在於限購限貸等行政化調控思路。從上市房企財報不難看出,近幾年來,房企純住宅業務的利潤率正在下降。

  上述機構認為,隨著擠泡沫的繼續,明年房價增速放緩已難以避免,這種觀點得到不少機構認同。上海易居房地產研究院就認為,雖然當前房價漲幅處於高位,但這一指標即將見頂。

  顧雲昌表示,今年下半年以來,我國房地產投資、銷售增速和房價環比增速都在放緩,這樣的態勢將在明年得到持續。在GDP增速下降的情況下,房地產市場增速各家銀行二胎房貸年息貸款全省皆可處理也將放緩。近兩年來,一二線城市土地供應規模明顯提升,將有助於緩解市場供需關系,縮小城市之間差異,並穩定房價走勢。

  從更長周期來看,專傢認為,隨著個人住房信息系統、房地產征信系統等的完善,以及房地產調控長效機制的逐步建立,未來房地產市場走勢將趨於穩定,劇烈波動的情況將較少出現。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-12-24/08162550053.shtml
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內容來自sina新聞

評論樓市維而不穩考驗經濟轉型毅力

  10月24日,國傢統計局公佈的"9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況"顯示,與上月相比,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市高達69個,二手房價格則環比全部下降,房價平均同比更是出現今年以來的首次下跌。

  在地方政府"限購令"相繼取消、央行房貸新政已出臺之下,9月份樓市的依然不振,可能會大大出乎地方政府以及部分市場人士的預料之外,但是,事實已經充分證明,在樓市拐點已經相對明確的情況下,任何逆市場趨勢的"樓市維穩"舉措,均很難取得預期成效。

  當前樓市的日趨低迷,必然會給債務率高企的地方政府帶來壓力,在過去十年間,部分地方政府的財政收入,有40%-50%直接或間接地來自賣地收入。而當地方財政的這一"定海神針"開始傾斜時,地方顯然會坐立不安,故而,在未來的一段時期內,各地層出不窮的"樓市維穩"舉措還會進一步祭出-據《華夏時報》10月25日報道,10月份包括寧波、天津等20個城市已經在急推購房補貼政策。

  誠然,地方政府為維持財政收支平衡,其"樓市維穩"的出發點或許可以理解,但事實不僅已經證明而且還將持續證明這是無用之舉。這是因為,無論結合我國房價收入比、房屋租售比等技術指標,還是聯系我國當前的宏觀經濟走勢,均明白無誤地表明,我國絕大多數城市的房價仍存在較大的回調空間。當然,我們不排除在地方層出不窮的救市措施之下,可能會出現超短期房價反彈的現象,但這依然改變不瞭房價繼續回調的大趨勢。

  如果缺乏對上述大趨勢的理性認知,地方仍然一如既往癡迷於"樓市維穩",其結局不僅將於事無補,而且還將延緩我國經濟轉型的步伐。

  當前樓市的"維而不穩",其實在考驗我國經濟的轉型毅力。不可否認,自十八屆三中全會以來,我國已在包括行政改革、國企改革等多個領域發力,城鎮居民就業率、民間投資增速等指標也已表明我國經濟在漸進回暖。但是,在GDP持續探底之下,部分地方政府還是按捺不住,試圖通過"樓市維穩"短期內重現往日的"繁榮"。銀行2胎缺錢急用哪裡借錢

  事實上,地方政府並非不清楚土地財政無法持續支撐經濟發展,也並非不知道往日的"繁榮"帶有一定的泡沫,其之所以持續依賴這一路徑,無非是相比經濟轉型所需的較長周期,賣地模式不僅可以短期見效,而且毋須費力費神。

  因此,相關職能部門有必要對當前地方政府層出不窮的"樓市維穩"進行厘清和界定,如取消限購等回歸市場化的舉措無須幹涉,而對購房補貼等明顯有違市場化的托市行為則應堅決叫停。

  通過經濟轉型來對沖樓市低迷所帶來的沖擊,這需要地方政府頑強的毅力。在當前樓市"維而不穩"的跡象已明之下,地方政府不僅應主動去除托市幻想,更應積極謀求當地的經濟轉型,將本不寬裕的地方財政用在扶持當地的實體經濟上,而不是用在購房補貼上,隻要地方實體經濟的競爭力得到切實提升,必然可以給地方財稅收入帶來可續的增長。

  此外,相比層出不窮的"樓市維穩"舉措,其實,地方政府更應針對當地的"軟環境"下功夫,隻要當地的生態環境以及教育醫療等公共服務得到改善和提升,必然可以使當地的樓市相對抗跌。 (新快報 系中國金融智庫研究員 楊國英)

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58同城近3億美元吃下安居客房子2胎 房子2胎利率

??58同城昨日對外宣佈並購安居客集團,交易以現金加股票的方式進行,金額達到2.67億美元。借此58同城發力房產O2O,並將與鏈傢等O2O平臺展開激烈交鋒。

??據瞭解,並購後,58同城將成立房產事業群,整合58同城及安居客雙方的房產業務,將構建面向新房、二手房、租房等全領域業務。

??58同城將任命集團高級副總裁莊建東擔任58安居客房產事業群總裁,安居客創始人原CEO梁偉平繼續擔任集團首席顧問,協助雙方在業務層面實現平穩過渡。據瞭解,梁偉平也將二度創業。

??借收購安居客,58同城將進入從未佈局過的新房市場,並把兩傢在二手房領域的業務進行整合。不過據瞭解,未來兩傢仍然保持平臺屬性,不做交易。


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百姓看不懂樓市生擔心業內高調唱空言過其實

  擺好最後一件傢電,已經汗濕衣服的陳為平昨天終於搬進瞭新傢,這是他銀行2胎房貸利率利率多少免費諮詢試算今年第二次搬傢。盡管不願做租房族,但已經準備好首付的他依然沒出手買房,原因說到底還是"看不懂樓市,擔心房產變得一文不值"。確實,這種擔心已經開始彌漫,但在業內看來,這是缺少事實依據的推測。

  房價滯漲,但交易量平穩

  進入2014年,不斷傳出樓盤大幅打折促銷的消息,而統計數據也表明,今年的房價不再攀升,正在降溫,但也並非人們想象中的降價。根據國傢統計局最新統計數據顯示,今年5月,大連新建住宅價格指數環比持平,同比上漲5.5%,二手住宅價格指數環比下降0.3%,同比上漲0.9%。數據說明,房價開始滯漲,但與去年同期相比,仍保有一定的漲幅。

  隨著房價滯漲,不少人開始擔心房子滯銷。但事實上,另外一組數據則表明,今年上半年樓市銷量平穩。據統計,除瞭2月春節期間較低外,今年1-6月份成交套數基本持平。

  有隱性促銷,有高調唱空

  這些數據依然沒有動搖陳為平的擔心,因為他看到瞭各種樓盤的促銷活動和優惠力度。在夏季房交會上走一圈,沒有促銷的樓盤已經不多,隻是有些大張旗鼓地降價,有些則悄悄地隱性促銷。在陳為平的眼中,這就是房價下降的信號。同時,對於樓市未來,陳為平和不少購房者一樣,都不看好,其中一部分主要的原因是,在當前樓市上唱空言論再次發酵。銀行縮緊房產的銀根,拋售房產的民間人士越來越多,許多大亨撤資房地產等消息令一些購房者哀嘆今年"形勢不妙"。

  然而,對於高調唱空,一位不願具名的業內人士透露,經過多年調控和市場的變化發展,目前中國房地產市場正在進入調整期。今年樓市由於種種原因註定是一個調整之年,但是如果由此斷定樓市即將發生崩盤,出現斷崖式下跌,這樣的結論言過其實。

  對於樓市放緩的原因,有業內人士分析,目前的市場需求已經以自住性需求為主,剛需和改善性需求成為主流;個人住房按揭貸款的收緊,實實在在影響瞭人們購房願望的實現;關於房地產市場下行的輿論影響預期,令有需求者也陷入觀望。

  土建融新北中和土建融樓市放緩,但個盤堅挺

  盡管陳為平心有疑慮,但是他依然關註樓市,關註個別區域的樓盤,以期合適市場環境下出手。但是有些樓盤的表現卻讓陳為平糾結。

  在樓市整體放緩的時候,有些樓盤的價格卻十分堅挺。陳為平一方面希望降價可以買到便宜房,另一方面,卻擔心持續降價,房產不能保值。這份矛盾的心情讓他最後鎖定的幾個"監控"樓盤都是地處核心地段的學區房。

  確實,他的選擇不錯。業內人士指出,對於購房者,樓市總體走勢固然重要,但是個盤情況更具有選擇價值。同時,他也提醒,樓市中保值的房產都有較高的附加值,比如重點學區房,以及地處城市核心,位於地鐵站點旁等配套齊全、交通便利的房產。

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-14/07552816939.shtml

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2015年加快永泰片區改造



??昨日上午,白雲區第十五屆人民代表大會第五次會議開幕,會期從3月10日至3月13日,共4天。2015年白雲區將推進土地有序開發和高效利用,加快城市更新改造,加快永泰村危舊房改造。繼續開展“城中村”安全隱患整治。

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??據悉,2015年經濟社會發展的主要預期目標:地區生產總值增長8%;固定資產投資增長10%;規模以上工業總產值增長7%;城鄉居民收入增長與經濟增長基本同步。



??同時,落實李克強總理視察白雲城市更新改造的指示要求,堅持政府主導、連片規劃、包容性發展,分類分片分步推進白雲新城片區、陳田永泰片區、同德圍片區、羅沖圍片區等片區的更新改造,綜合運用“政府收儲+城中村安全隱患整治+舊村綜合改造相結合”的連片改造模式,加快永泰村危舊房改造。繼續開展“城中村”安全隱患整治,完成3個試點村整治任務,制定完善實體項目改造實施細則和政策指引。


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周報上周北京二手房成交3042套 環比增加10.2%

??新浪樂居訊(編輯常曉培)12第二周(12.08-12.14),北京市二手住宅成交3042套,環比增加10.2%。成交均價為27826/平米,環比微漲0.8%

??從成交數據來看,二手房上周成交量呈現上升趨勢。預計本月網簽量將在上月基礎上進一步上升,達到12000套左右的水平。成交價總體趨勢依然保持平穩。

??本周全市成交均價趨穩態勢進一步明顯,成交均價環比連續5周穩定在1%以下的波動范圍。鏈傢地產市場研究部張旭認為,在整體市場趨穩的大環境下,客戶和業主在市場預期方面的分歧將使博弈進一步升級。

??從目前的情況看,四季度以來,隨著“930”新政和降息政策的相繼出臺,市場回暖的趨勢,部分業主心理價位有所提升,年底通常也有部分業主出現惜售情緒,寄希望於來年市場。而在客戶方面,由於近期成交量增大,不少優質房源被消化,另外,成交價格並未出現大幅上漲趨勢,這就使得客戶等待、觀望的情緒有所增加。

??隨著各種利好政策疊加效應影響,二手住宅市場上流通的改善客居多,這直接影響瞭三居室戶型的走俏。業主方面對於市場的預期比客戶預期相對樂觀,但從目前的供需情況看,市場大幅回升的動力依然不大。預計未來一段時間內買賣雙方的價格之爭還將進一步加劇。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-18/13505951221673房貨利率比較171923467.shtml

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內容來自sina新聞

限貸醞釀松動 改善型需求或先受益

  近期,市場關於銀行放松"限貸"的消息房子2胎條件此起彼伏。

  如網傳建行將出臺新的信貸政策,"房貸政策沒有變化,但各分行可以根據不同區域的不同情況做出調整,北京這邊的房貸利率沒變。"建行總行辦公室人士對中國房地產報記者表示。

  本記者調查發現,雖大部分商業銀行仍然維持原有貸款利率標準不變,但在北京確實有一些股份制銀行下調瞭首套房貸利率。

  "中信銀行與鏈傢地產合作後,鏈傢客戶將有望從銀行獲得二手房融資專項信貸額度保障及首套房房貸利率優惠,如北京鏈傢首套房客戶貸款利率享受9折優惠。"中信銀行方面在給中國房地產報的書面回復中表示。招商銀行北京分行信貸人士則對中國房地產報記者透露,無論是購買新房還是二手房,在招商銀行辦理首套房貸,利率都可以打9折,前提是須存入貸款額的15%作為保證金。

  不過,這是否意味著貸款利率將全線松動,目前還很難講。

  可以肯定的是,"從現在開始'限貸'會逐步松動,但關鍵是怎麼松動。改善型需求房貸利率先松動的可能性比較大,因為在市場下行之下,改善型需求會逐漸釋放,因此對貸款的需求更多,而且二套房貸首付高利率高,銀行承受的風險更小。"交通銀行首席經濟學傢連平在接受中國房地產報記者采訪時表示。

  中信、招商首套

  房貸利率9折

  中信銀行對首套房貸利率的放松主要體現在二手房交易上。

  8月19日,中信銀行與鏈傢地產簽署戰略合作協議約定,將通過資源整合、渠道共享,開展包括零售金融產品和公司金融產品在內的全面合作。其中,對於通過鏈傢地產購買首套住房的客戶可以在中信享受9折利率優惠。

  "在國傢相關部門要求商業銀行落實差別化住房信貸政策、支持剛需釋放背景下,中信此舉算是對當前市場趨勢的一個積極回應。"中信銀行方面回復中國房地產報記者表示,今年下半年以來,中信銀行已經針對傢庭購買首套住房的貸款需求進一步擴大瞭信貸規模。

  其實,早建地貸款台北大安建地貸款在今年4月份,中信銀行就在有條件地給予首套房貸利率優惠。彼時,中信銀行與偉業我愛我傢集團簽署合作協議,給予其客戶專項信貸額度保障,並在北京率先推出首套房貸利率優惠。

  給予首套房貸利率折扣的並非僅中信銀行一傢。

  前述招商銀行人士對中國房地產報記者表示,北京這邊的首套房貸利率已下浮到9折,"在貸款標準認定上,依然嚴格執行,認房又認貸。"

  此外,匯豐銀行對於符合條件的優質客戶,首套房貸利率最多打9.4折,農業銀行對認定的優質客戶最多打9.5折。

  恒生銀行對首套房貸利率的制定則更為靈活,"將參考各個客戶的具體情況,根據風險定價原則在監管機構規定的范圍內上下浮動厘定住房按揭貸款利率。並將根據市場情況不時調整貸款利率政策。"恒生銀行人士對中國房地產報記者稱。

  "一方面是因為前段時間中央出臺指導意見要求銀行支持剛需,提高貸款投放量並下調利率,有關銀行對此做出響應;另一方面,各傢銀行也是根據自身業務需要來考慮,率先做出調整的銀行能因此拓展業務,比如吸收15%保證金,其實就是吸引部分穩定存款以改善銀行負債。"連平對中國房地產報記者分析表示。

  "限貸"實質松綁尚需時日

  雖然從央行到銀監會,政策層面僅是呼籲各銀行"優先滿足居民傢庭首次購買住房貸款需求","合理確定首套房貸款利率水平",並未對"限貸"政策作出明確調整,但是正如地方政府"限購"退出時的"隻做不說",各地方"限貸"政策也在悄然醞釀調整。

  8月4日,紹興官方宣佈限購正式放開,"認定二套房標準,以擬購房傢庭實際擁有的住房數量作為認定標準,不考慮購房貸款次數。"

  8月21日,江西省人民政府網站消息,為積極應對經濟下行壓力,制定瞭《關於促進經濟平穩增長若幹措施》,要求落實首套房貸款優惠政策,適當降低二套房首付比例。

  個別銀行對首套房貸利率的優惠,似乎預示著"限貸"政策終於有瞭破冰的痕跡。

  "在經濟下行壓力下,地方政府紛紛出手調整,這個時候放松限購、限貸不會受到中央政府的幹預。"連平分析道,"不過,這種情況到目前來看,還是某些銀行從自身需要出發做出的調整,比如改善負債結構,暫時不能清晰看到是一個趨勢。"

  記者采訪發現,除北京部分銀行,大多數商業銀行尚未出臺對首套房貸利率的優惠措施。目前沒有對房貸利率進行調整,還是按照國傢政策執行。浦發等多傢銀行對記者表示。

  不過,農業銀行總行高級分析師何志成則對中國房地產報記者表示,現在房地產市場已經出現全面下跌,有些地方實際跌幅已經超過15%,而中央對房價下跌的底線是30%。預計9月份後很多地方房價還要下跌,再加上剛剛公佈的經濟數據表現不好,政策肯定要調整,限貸也要取消,但不是所有房貸都支持,主要是剛需住房貸款。

 樓市影響尚待觀察

  那麼,首套房貸利率的放松,究竟能在多大程度上增加購房需求、支撐樓市回暖?

  連平認為,首套房需求的釋放會比較謹慎,因為這部分消費群體收入水平比較低,風險偏好也比較低,觀望態勢更強,不敢在市場下行時入市,如果需求不爆發,貸款利率下調也沒用,明年這種需求可能才會爆發。

  因此,連平表示,"二套房貸率先松動的可能性比較大,因為首付高(50%以上),相應銀行風險比較小,願意在這方面多放貸一些。其實今年這一塊的按揭貸款量沒有少放。二套房、三套房改善型需求入市比剛需入市來得更快一些,現在逐漸入市的更多為改善型需求。"

  何志成則認為,二套房也屬於剛需,以後發展房地產市場要以改善型需求為主導,而這部分中產階級不可能賣掉房再換房,所以二套房政策也要調整。"如果是與改善型需求相關的二套房,不但貸款要給予積極支持,首付比例也應與首套房一樣。"

  從數據上來看,銀行對按揭貸款的支持正在增強,7月新增居民中長期貸款占新增貸款比重高達47%,大幅高於6月的18%。

  不過,中國房地產市場的不斷下行,雖然很大程度上是受制於限購、限貸政策,但根源還是供求關系的失衡。"這也是為什麼價格降瞭樓市還往下走,是供給量太大,而需求部分去年就釋放掉瞭,供求失衡帶來的是需求方面預期的進一步下滑。"連平表示。

8月30日新浪樂居微信購房季第二季大型看房團10條線路全面發車

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-25/10402880572.shtml
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上海市房管局上海目前不考慮放寬限購

??3月16日上海電(徐倩)近日,有消息傳言稱,上海將於2015年4月1日執行限購放寬,內容如下:外地人單身允許在上海購買1套住房,外地人已婚狀態可以購買2套(取消稅單和社保限制,直接購買),本地人單身購買2套,本地人已婚可以購買3套,上述均以傢庭為單位。

??今日,記者向上海市住房保障和房屋管理局相關人士就該傳言進行求證,該人士回應說:“之前市場上就有傳言稱上海取消限購政策,我們已經在官方微博上進行澄清。”

??記者查證上海市住房保障和房屋管理局官方微博“房可園”曾在1月29日發佈消息,該消息稱:“上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生表示,目前上海的住房限購政策不會變化,仍將繼續執行嚴格的住房限購政策。”

??此外,在上海市十四屆人大三次會議閉幕後的新聞發佈會上,上海市市長楊雄也表示:“2015年上海的房地產限購政策不變。我們將保持原來的房地產市場調控目標和調控方向不變,進一步促進房地產市場平穩健康發展,防止市場出現大起大落。”

??上海市易居研究院副院長楊紅旭表示:“上海執行限購政策放寬的傳言不靠譜。2015年,上海房價已經呈現止跌反彈的趨勢,從房地產調控角度看,官方不會放2胎房貸 2胎房貸專家任何問題免費諮詢松限購;而且,楊雄市長也明確表態今年限購政策不會改變。”

??據瞭解,2011年1月31日,上海出臺瞭落實新“國八條”房地產調控政策的上海版細則。

??其中明確規定瞭上海的住房限購政策:已有1套住房的上海戶籍居民傢庭、能提供自購房之日起算的前2年內在上海累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非上海戶籍居民傢庭,限購1套住房。

??而在2012年6月,上海住房限購政策在執行層面再次收緊:單身、非上海籍購房者,無論是否已有繳納社保或個人所得稅證明,都被列入住房限購范圍。

??按照目前的政策規定,非上海戶籍人士購房必須同時滿足三個條件:一是以傢庭為名義購房,所謂傢庭名義就是購房者必須已婚;二是該傢庭在滬名下無房;三是能提供2年內在滬累計繳納1年以上個稅或社保證明。


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沒想到現在買房的人這麼多

  購房者小王想在中山或西崗區選購一套80~100平方米的房子,然而昨天的房交會上,這兩個區域僅有3處新樓盤,且都是非學區。盡管如此,由於房源稀少,上述區域的看房車一度需要排隊。展會上,主流參展房分佈在機場、高新區等周邊地區,價格在1.2萬元/平方米左右符合多數購房者的心理,但早晚出行高峰的堵車壓力,阻礙瞭購房意願。

  鎖定目標

  中山西崗僅有3個樓盤參展

  在剛需群體中,首次購房者是主要的購房群體之一。小王和女朋友準備為結婚選購一套80-100平方米的房子,因為兩人工作地點都在中山區,按照就近原則打算在中山、西崗兩區購房,通過前期觀察,兩區內封閉小區的價位都攀升到瞭1.5萬元/平方米以上,如此算下來,80平方米房子的總房款得120萬元。帶著這個預期,記者隨小王一起逛夏季房交會。

  上午9點房交會正式開始,小王首先圈出中山和西崗兩區的房源展臺。讓小王失落的是,兩區內僅有3個樓盤參展。其中,中山區的一處樓盤為精裝公寓,僅作企業展示不銷售。

  西崗區的兩個樓盤集中在香爐礁附近,一個為開放式購物社區,一個為封閉小區,後者更適宜居住,小王打算重點關註。經銷售人員介紹,該樓盤得房率80%,目前僅銷售93平方米和140平方米兩種戶型的房源。最吸引人的是,每平方米價格為1.5萬元。"和西崗區內的其他封閉小區相比,該樓盤價格比二手房要低。 "小王告訴記者。

  實地看房

  看房車一上午跑瞭10多趟

  記者和小王一起乘坐看房車到實地看房,看房車引導員說:"沒想到看房的人這麼多,上午從展臺到停車場領瞭10多趟瞭。 "在看房車上,記者註意到,看房的基本都是本地購房者。

  同車有一對70多歲的老夫婦,他們原本在西山水庫附近居住,"之前房子在坡上而且離市區遠,出行不方便,"丈夫張先生說,他們已經把現居住的房子賣瞭,決心在離市中心近點、地勢平坦的地方買套房子。"我們老兩口買個80多平方米的就夠住瞭。 "張先生說。

  抵達樓盤現場後,由於看房者較多,一個導購顧問需要負責4位以上看房者,"得房率多少"、"綠化面積多少"成為看房者集中關心的問題,看房過程頗讓小王意外:"沒想到二胎房貸 辦理二胎房貸銀行有哪些利率多少免費諮詢試算現在買房的人這麼多,關鍵是中山、西崗可選房源太少瞭。 "戶型和小區環境都還不錯,然而,美中不足在於該樓盤沒有學區,小王決定再考慮考慮。

  對於沒有學區壓力的張先生則對該樓盤較為滿意,導購員介紹,如果要購買,得先交5萬元錢意向金,40天內付完首付。張先生打算回去考慮一下,這時新一批看房者已經隨看房車到瞭。

  土融建融台中清水土融建融周邊區域

  總價低出行壓力有點大

  小王再度回到展會,在樓盤表上,他發現,市內房源在機場周邊、高新區周邊的比較多,價格在1.2萬元/平方米左右,"這樣的價格比較容易讓人接受。"小王說,多數樓盤主打"天然氧吧"的自然環境優勢,但讓小王頭疼的是出行擁堵,小王說:"如果在高新區上班,購房壓力就沒這麼大。但若在市中心上班,早晚高峰堵車受不瞭。 "

  前來逛展的陸先生正親身經歷著小王的困擾,陸先生一傢現居住在海事大學附近,但陸先生工作地點卻在人民路上,"每天早上9點上班,7點就得從傢走,堵車就得1個小時,太折磨人瞭。"基於此,陸先生決定在市內四區找一處房源,從春季房交會陸先生就開始觀望,當時市場並不明朗,到瞭本屆夏季房交會,陸先生覺得應該出手瞭。"和春季房展會相比,這次參展樓盤少瞭,優惠幅度也低。怎麼調控房價都降不下來瞭,還是早點出手吧。 "陸先生說。

  相關新聞

  新樓盤少優惠力度小

  往常房交會上都會出現些大力度的折扣房,但這次房交會上,購房者折扣力度很小。高新區一處在售房,全款購房每平方米僅免300元,貸款的才免100元。

  另外,不少新樓盤並未出現在展會上。 7月初,西崗區北石道街一處樓盤預售。在訂購現場,銷售人員表示在本月房交會上或有優惠,然而昨日記者卻未見該樓盤參展。該樓盤銷售人員介紹,由於可售房源僅有300套,現在已經有160個預付款排號瞭,所以沒必要再參展。同樣,中山區秀月街附近的一在售高檔樓盤也未出現在展會上。 記者孫曉明

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-19/08332302589.shtml
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內容來自sina新聞

杭州出臺人才新政 在杭買房政府最高補貼100萬

??住房最高可補貼100萬,“偏才”、“專才”也可以享受人才政策,買車上牌還有最高3萬元的補貼……

??今天,杭州出臺《杭州市高層次人才、創新創業人才及團隊引進培養工作的若幹意見》(簡稱“杭州人才新政27條”),對人才引進培養、創業扶持和生活保證等方面的政策進行創新完善。

??“偏才”、“專才”經認定也可享受政策

??“杭州人才新政27條”針對不同層次人才制定瞭不同政策,其中,對人才最關心關註的居留落戶、教育醫療、社會保障、創業資助、融資渠道、成果轉化等政策進行重點突破。

??據瞭解,新政中將人才分為五大類:A類為國內外頂租屋資訊與貸款試算二胎年息借貸增貸轉貸尖人才、B類為國傢級領軍人才、C類為省級領軍人才、D類為市級領軍人才、E類為高級人才。隻要符合這五大人才分類條件,可以不唯學歷、職稱、資歷、身份,享受到相應的政策。

??此外,對杭州產業發展急需、社會貢獻較大、現行人才目錄難以界定的“偏才”、“專才”,經認定後,也可以享受到資助、戶籍、住房、醫療、社保等多方面的優惠政策。

??重大項目最高資助1億元

??這次政策調整,可以說處於全國領先、分量最重、最優吸引力的政策。

??比如,來杭州創新創業的海外高層次人才項目經評審最高可給予500萬元資助,領軍型團隊項目最高給予2000萬元資助,對頂尖人才和團隊的重大項目最高給予1億元項目資助。

??對來杭創新創業的人才,杭州也將從三個方面提供事業編制保障。比如,事業單位引進A、B、C三類人才時,不受事業單位崗位總量等方面的限制;建立杭州科技創新發展院,事業編制身份的高層次人才來杭創新創業,身份可以保留等。

??設立1億元大學生創業成長基金

??杭州大學生創業工作一直在全國前列,在新政策中,設立瞭總規模為1億元的成長型大學生創業基金,扶持成長型大學生創業企業發展。

??同時,新政策中對企業和培訓機構培養高技能人才的資助,由每人100—600元提高到500—1000元。

??在杭高校、高職院校、技工院校學生在畢業前取得高級及以上職業資格證書的資助,由每人500元提高到2000元。

??住房最高補貼100萬元

??對於與每位人才都息息相關的住房、教育、醫療等生活保障方面的政策,也是實實在在的。

??比如,對於A類人才將采取一人一議的方式解決住房問題;對B、C、D類人才分別給予100萬元、80萬元、60萬元的購房補貼;對E類人才提供人才租賃房或1200元/月的租房補貼等。

??教育方面,對人在子女讀書要求入(轉)義務教育段學校、幼兒園或報考各類高中的人才子女,可享受杭州市居民同等待遇。

??再來看看醫療保障方面,新政規定A類人才可享受杭州市一級醫療保健待遇,B、C類人才參照享受杭州市二級醫療保健大於,D類人才則享受杭州市三級醫療保健待遇。

??板橋房屋貸款車輛上牌還有最高3萬元的補貼

??自從杭州“限牌”之後,不少人市民每月都會關註一件事情,就是搖號和競牌。不過,“杭州人才新政27條”規定,對A類人才采取一事一議方式解決交通出行。

??對(在杭州市小客車總量調控政策實施後未辦理過浙A牌照小客車登記的)B、C、D類人才,通過競拍方式取得小客車上牌指標的,給予最高不超過3萬元的車輛上牌補貼。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-27/08125965632146503954194.shtml

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內容來自sina新聞

濱海大橋有形有款露 面啦

  本報訊(記者張建)"太美瞭!是不是已經快建好民間二胎房貸風險瞭?""十一"長假,星海灣迎來新一輪遊客高峰,不少遊客對已經呈現優美橋形的南部濱海大橋頗感興趣,紛紛拍照留念,並期待早日建成,以便可以在橋上憑欄遠眺星海灣。實際上,這也是廣大南部濱海大橋建設者的心願,"十一"長假他們放棄休息,全部奮戰在一線。目前工程量已完成超過70%,預計明年6月全面貫通。

  望著星海灣南部海域在建的南部濱海大橋施工現場,已經可以見到未來的"橋面",目前大橋海上施工分為兩側引橋和中段引橋三部分同時進行,基本都進入瞭水上架梁施工。除瞭海上工程"三管齊下",陸地施工也在齊頭並進。在旅順口區等地同步施工的箱梁預制工程從去年開始啟動,目前正在為主橋海上施工提供預制箱梁。

  

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-03/07552932293.shtml

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內容來自sina新聞

房托稱為業績喪失是非觀 捏造事實冒充忽悠房價

  房托的生存軌跡

  "托兒"本是北京方言,出現在上世紀90年代初,最初指的是商店或路邊小攤雇上一個或幾個人,假裝成顧客,作出種種姿態,引誘真正的顧客購買其產品。

  如今,幾乎各行各業都出現瞭形形色色的托兒,如房托、醫托、婚托,甚至拍賣行業也有"拍托",而現在盛行的手遊也有"手遊托"。

  托兒在社會上大行其道,實踐中受托兒所害的例子也隨處可見,但真正受到懲處托兒的少之又少。蓋其原因,一是在法律上,並沒有專門針對托兒的規制;二是實踐中,消費者被騙後很難取證。

  但存在並不代表就是合理,托兒這種行為如果涉嫌違法理應受到打擊,長期存在的執法困境也理應得到重視。

  法治周末記者 高原

  近年來,隨著炒房團的出現,一批由炒房團滋生出的專業項目推介、組團看房、購房的產業鏈漸漸興起,媒體把這個群體稱為"房托"。

  更為隱秘的是,在傳統職業房托走俏的同時,網上職業房托也應運而生。一些開發商雇用網絡房托(也稱網絡水軍),專門在專業網絡媒體上制造"輿論",從而為房價上漲造勢。

  曾經做過網絡房托的王偉在天涯上發帖,細數瞭網絡房托的工作方法和細節。

  王偉說他不方便透露公司的具體信息,但他所說的都是自己的親身體驗,之所以要講出來,隻是因為良心發現,不再當房托,也不想再違背作為一個人最基本的良知。

  王偉的這條帖子引起廣大網友的討論,也把房托這一職業再次帶到公眾的目光下。

  房托興起

  王偉說自己是誤入房托這一行的。

  初到北京時,一個偶然的機會,他看到網上一則廣告招聘網絡文員,主要負責網站新聞的更新工作。

  工作要求很簡單--會上網發帖,懂基本的經濟常識。

  平時就比較關註財經、房產等經濟新聞的王偉,決定一試。

  經過簡單的面試,王偉輕松地得到瞭這份工作,工資是1200元,如果績效好,還可以有提成。

  懷著一腔熱情開始工作的王偉,工作後才發現他所做的工作不是新聞更新,而是專門針對房地產的發帖、頂帖,"也就是網絡房托",王偉說。

  雖然一開始就有點反感這份工作,但初來乍到北京,想著能早點有一份工作總是好事,於是王偉抱著"既來之則安之"的心態,一幹就是一年。

  顯然,王偉不是第一個房托,也不會是最後一個。

  房托的歷史,最早或許可以追溯到溫州炒房團。

  2010年,一位在溫州當地從事房產勞工貸款2015申請二胎年息報道的媒體人士就曾剖析說,溫州最早由媒體組織的"看房團",後來逐漸演變成"炒房團",也有人專門從事炒房中介事務,成為瞭"專業房托"。

  如有的人專門與房產商接洽,承接舉辦推介會的項目並找好場地,有的人則專門負責邀請有實力的溫州老板來看項目。

  如果推介會需要溫州當地媒體報道,開發商必須投放廣告,這使當地一些平面媒體成為獲益者。

  "某報整版彩色封底廣告的價格已經高達15萬元以上,而且不打折、必須先付款。地產廣告成瞭報紙的主要創收源。"上述媒體人士說。

  一些組織推介會的機構,甚至給內部員工發放補貼,並通知員工把傢人帶去,形成人數眾多的"房托族",營造一種項目火熱的假象。

  而外地樓盤對溫州打折都在六七折,高於他們在當地的銷售價和對外報價。隻要有成交量,"房托族"和開發商就開始借題發揮,炒作"溫州炒房團東山再起"之類的話題,煽熱樓市。

  此外,溫州數量眾多的民間組織中有些人打著"炒房團"旗號招搖撞騙,混淆視聽。值得深思的是,許多開發商知道並認可房托現象。

  曾經有溫州炒房客表示,目前高調見諸報端的溫州炒房團以房托居多。這些房托收取的是房產商的"出場費",每人幾千元到幾萬元不等,視促銷業績而定。

  在樓市交易冷清的當下,組織"房托兒"制造"小陽春"假象,成瞭一些開發商促銷的重要手段。

  2011年,廣州《信息時報》的記者曾去臥底當瞭一回房托,發現,在一些商鋪的銷售現場,絕大部分都是房托,一旦有真的顧客上門,房托就會認真上演一出選房、購房大戲。

  "假面舞會"

  當然,"房托兒"並非樓市遇冷時才有,交易旺季也有推波助瀾者。

  據業內爆料,北京奧運會期間,北京房價暴漲過程中,新樓盤尚未開盤,售樓處就排起瞭長龍;一些新樓盤預售當日,銷售表上便顯示幾百套房子幾乎已經銷售一空。

  而這些其實都是開發商"托市"的手段,也被稱作一土融台南七股土融場"假面舞會"。

  相較於傳統房托的"專業性"和"知名度"來說,網上職業房托的準入門檻更低,工作內容也更為簡單。

  王偉輕易獲得網絡房托的工作後,每天工作約8個小時,主要是在各大論壇裡大肆渲染房價上漲論,制造樓市多麼火爆、房價還要上漲的氣氛,充當著水軍的角色。

  他們工作時,通常是3個至5個人為一個小組,互相打場。

  當出現質疑聲音時,其他人就開始聲援,甚至是圍攻"唱空"的人,以達到一種房價暴漲是合理的結局。

  他們業績的好壞就全憑這些帖子來計算。

  "誰發的帖子看起來真實,更有煽動性,誰就會獲取更多的提成。"王偉說。

  提成的原則是平均每天發佈10帖(包括頂帖),可獲取每月500元至2000元的提成。而提成的多少,一是取決於發帖的數量;二要看貼帖子的質量。

  所謂帖子的質量,有一個重要的衡量參數,即是網友的跟帖數。

  為瞭讓帖子具有煽動性,贏得更多網友來跟帖,王偉每天都挖空心思找話題,比如"某某樓盤買瞭4個月漲瞭10萬元""房價走低難的10個理由""限購令馬上來瞭,再不買就來不及瞭",等等。

  有時候,為瞭獲取更多的提成,發帖人經常惡意攻擊、辱罵看空的帖子,即使是正常的言論,也會被謾罵和人身攻擊。

  "為瞭獲取更多的提成,許多人已經沒有瞭基本的是非觀。"王偉感嘆,當房托這一年,自己不得已也經常捏造事實。

  他說,有時為瞭使捏造的事實看起來更逼真,他們其中一個人發表"房價上漲,群眾搶購"的帖子,小組內的其他人就開始頂帖,制造出價格上漲、房源少的假象。

  "其實就是一場騙局。"王偉說,在這樣一場又一場的騙局中,他們慢慢失去瞭自我,而由此換來的收入也並不可觀。

  當然,也有高收入的房托。

  王偉所在的公司,就有一個房托年薪達30萬元,他每天工作12個小時左右,大部分時間都在發貼,5年以後,他成瞭房托專傢。

  據王偉透露,他們公司的這部分收入主要來源於各大開發商,開發商也有專人來監督和檢驗他們的工作效果,根據各大房產論壇的新聞覆蓋率和跟帖數來付錢。

  "活得憋屈"

  王偉介紹,現在很多新樓盤都建瞭網上論壇,業主或者樓盤關註者經常上網看帖子瞭解信息,他們就抓住這樣的機會,註冊為會員"冒充"普通購房者忽悠房價,幾乎每個論壇上都有"托兒"。

  有時候發帖也被人懷疑,不得不下狠帖:"事實如此,買不起房別怪別人啊";"現在不買,將來想買都買不起"等。

  法治周末記者在幾大網上論壇上都看到這樣幾個出現率高的帖子:"還沒買房的我心情復雜,這是房價要漲的節奏?"

  據瞭解,網絡房托所在的網絡公司與各房地產開發商都有業務往來,網站負責組織房托發帖、力挺房價,開發商花錢在網上登廣告作為"回報"。

  如果房托為某個樓盤"專門服務",還可得到額外的贊助費用,主要根據帖子在各大房產論壇的覆蓋率和跟帖數量來付錢。

  開發商給房托們提供的每月固定工資和獎金,主要看網托們在各大論壇上的"能量"大小,若某個托兒經常有帖子的點擊回復數能夠得上當日論壇十大熱點文章,那麼開發商付給這個托兒的工資就越高;其次,對網托的每篇帖子,開發商都會按字數給予一定的獎金。

  劉麗是一名兼職發帖、回帖專員,她說,自己專門發帖"力挺"幾個樓盤。

  開盤前,劉麗一般會發試探帖:"大傢猜猜這個樓盤開盤價是多少?"開發商可以通過網民的跟帖發言瞭解購房者的承受力,便於定出有利價格。

  劉麗還經常拿著相機到樓盤現場拍來照片供網友參考,很受開發商的肯定。

  劉麗說,網絡房托發的帖子有的一眼就能看出真偽,有的確實看似很"真誠",真能唬住人。

  在論壇上經常能看到"超低價出售"的廣告帖,結果打電話過去,就被告知"房子已經賣瞭",制造房子暢銷的氣氛。

  發帖、回帖專員"各為其主",經常為力挺各自服務的樓盤展開網上口水戰,互相貶低,謾罵聲不斷。

  "某樓盤太讓人失望瞭,我打算放棄,改買旁邊的某某樓盤。""像某樓盤這樣的爛房子,居然也敢與某某樓盤比價"之類的帖子比比皆是。

  為瞭使帖子"質量"提高,劉麗和他的同事們平時很註意學習國傢調控政策,發帖中的很多觀點都是參考網評,多數粘貼過來就直接可以用。

  有經驗的人在論壇上發樓市分析帖,口氣比專傢還自信,一寫就是成百上千字。

  "這對我來說就是個臨時性的工作,我對現在的工作狀態很不滿意。"劉麗說。

  法治周末記者在易房論壇上聯系上劉麗時,她剛剛發瞭一條房價要漲的帖子,馬上就有人回帖認出瞭她的身份,並且惡語相向甚至出言詛咒。

  劉麗想辭職,她覺得這不是一份正當職業,掙錢多少沒關系,整天"活得憋屈不真實,還經常被網友識破謾罵,覺得很難受。"劉麗說。

  天涯論壇上有網友說,網絡本來是方便人生活的,但現在各個房產論壇基本上已經淪為各大發帖公司牟利的工具,內容不僅起不到指導作用,反而幹擾瞭購房人正常的判斷。

  不少購房者反映,網絡房托的所作所為其實也是一種變相的虛假宣傳,在國傢加緊政策調控的關鍵時期,不正確的輿論導向很容易誤導消費者對調控政策預期,有關部門應該予以警惕,並加以監管,凈化市場環境。

  王偉在帖子中,規勸那些攻擊自己的網友說:"小弟,當房托時間不長呢吧,托海無涯,回頭是岸啊。"

  (文中王偉、劉麗為化名)

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-24/08244475482.shtml
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一季度中小企業發展指數回升房地產略有下降

  中國中小企業協會近日發佈,2013年一季度中國中小企業發展指數持續回升,但房地產行業受政策影響,下降2.9個點。數據顯示,一季度中國中小企業發展指數為95.2,比201台中二胎代償2年四季度上升4.4點,保持瞭止跌回升勢頭;中小企業效益指數為76.7,上升4.4個點,56%的企業反饋企業增盈、減虧或持平。

  從行業看,一季度工業、建築業、交通運輸郵政倉儲業、批發零售業、社會服務業、信息傳輸計算機服務和軟件業六個行業指數均有較大升幅。

  不過,房地產和住宿餐飲業指數均有所下降。其中,房地產指數為98.4,比2012年四季度下降瞭2.9個點。調查顯示,隨著相關政策的貫徹執行和逐步到位,房地產業指數和住宿餐飲業指數有可能維持目前的走勢。

  盡管一季度中小企業發展指數回升勢頭得以持續,但尚待鞏固。中國中小企業協會相關負責人表示,未來一段時間,廣大中小企業生產經營中面臨的成本、市場、融資等方面的困難沒有明顯改觀。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-15/09222070398.shtml

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住建部樓市調控轉調供需關系 房價控制目標退場

  隨著包括京滬穗深在內的特大型城市的樓市進入冰凍狀態,房地產調控的總體思路也隨之悄然調整。從2010年開始被中央政府以"高壓"態勢要求地方政府執行的"年度房價控制目標"已經漸漸"退場"。

  作為房地產調控的牽頭部門,住房和城鄉建設部(以下簡稱"住建部")已經逐步將房地產調控思路的階段性重點置於"供需關系調整"方面,而不再將房價本身作為房地產調控的直接指標,相比於從2010年開始的房地產調控,思路已經發生重要轉變。

  與此同時,住建部已經開始在內部研究,在房地產市場調控思路的遠期目標方面,要爭取使"房價增長速度慢於居民收入的平均增速"。從而使房地產市場保持平穩發展的同時,城鎮居民的基本住房問題也能得到不斷改善。

   房價控制目標"退場"

  "到現在為止,住建部還沒有通知我們要準備上報備案明年的房地產價格控制目標。"9月11日清晨,東部某沿海省份住房和城鄉建設廳一位不願具名的官員告訴《中國經營報》記者,截至目前,該省住房和城鄉建設廳也沒有向所屬市縣發出準備制定2015年房價控制目標的要求。

  山西、遼寧、山東等省相關主管部門的內部人士也都向記者表達瞭類似的情況。而截至目前,住建部也沒有就2015年各地方制定房地產價格控制目標的相關事宜,向地方政府傳達有關精神。

  所謂年度房價控制目標,是指設區地級市、直轄市、計劃單列市根據本地房地產市場供需關系、過往銷售情況等,制定當年度的房地產調控的目標與任務。並根據這一已制定的目標和任務,制定當年度土融建融新竹關西土融建融本地房地產地方調控政策。

  實際上,在住建部部署2014年房地產調控的有關工作任務中,已經不包括"制定並公佈所在地當年度房價控制目標"一項。而截至目前未就2015年各地年度房價控制目標傳達精神,則意味著自2010年開始的"年度房價控制目標"徹底退場。

  從2010年開始,為進一步落實房地產調控工作過程中地方政府的責任,國務院制定瞭"省級政府負總責、地市級政府抓落實"的總體原則。作為這一總體原則的落實與分解,住建部在此後歷年部署房地產調控工作任務時,都將制定並公佈當年度本地房價控制目標作為一項重要工作進行佈置。

  "無論是現在大部分地方房地產市場的狀況,還是從目前'去行政化'這個大思路來看,'年度房價控制目標'都已經到瞭徹底退場的時候。"前述東部省份住房和城鄉建設廳不願具名的官員向記者表示。

   重點轉向供需關系調整

  與"年度房價控制目標"退場連帶發生的,是"年度房價控制目標"不再成為對地方政府主要行政首長和部門負責人的考核主要指標。不過,短期內這一情況在北京、上海、廣州、深圳四個特大型城市仍然除外。

  日前,在接受新華社記者采訪時,住建部新任總經濟師馮俊表示,住房價格是市場的重要信號,其本身不應當是直接的調控對象。簡單地將住房價格作為住房政策的調控對象並不合適。住房政策的調控目標應當是供求平衡、市場平穩。

  "之前住建部通過多種方式,向我們傳達瞭改善供需關系的意思,針對庫存較大的城市,提出瞭幾個原則:第一,要控制預售審批的節奏,避免房地產市場中總體存量過大;第二,要尊重市場規律,不要盲目以行政手段幹預市場自身的調整;第三,引導開發企業通過合理定價,去化庫存。"前述東部某省住房和城鄉建設廳不願具名的官員告訴記者。

  目前,住建部正在內部研究調整供需關系及其各種手段的可行性,但短期內形成統一性政策或者文件下發的可能性不大。記者獲知,近期住建部將不會再出臺針對全國有關房地產調控的政策。

  從2010年開始,地方政府被強制要求制定並公佈本地當年度房價控制目標,同時,由住建部代表國務院,對年度本地房價控制目標的完成情況進行考核。對於未完成房價控制目標,且在落實國務院房地產調控政策不力主要行政負責人進行約談、誡勉直至進行行政處分,從而形成瞭對地方政府的壓力。

  "地方當時很多的調控政策實際上是倒推出來的,即確定瞭年度房價控制目標,用哪些手段能夠使房價數據達到這個標準,以免被問責。"此前,一位不願具名的北京市前任城建部門負責人告訴記者。

  他表示,大量行政性調控手段的出臺,都是圍繞"房價數據"的指標,"確保數據能達標"促使大量行政性調控手段不斷出臺。北京從2011年開始,在限購的基礎上,開始通過各種變相的"限價"措施,以確保年度本地房價控制目標能夠完成,但也在一定程度上,扭曲瞭供需關系。

   新思路對比房價增長和收入增長

  "按照國務院的要求,我們對房地產市場的動態變化保持常態化的監控,總體還是要保證房地產市場平穩健康的發展。"9月10日下午,住建部一位不願具名的官員向記者表示,至於下一階段房地產調控的方向,他表示,還沒有確定的、可以明確的所謂"新思路"。

  不過,對於未來房地產調控的思路台南楠西土地貸款和方向,作為房地產調控部際聯席會議的牽頭部門,住建部內部已研究多時。隻是由於涉及到各種原因,至今這一思路尚未有確定性結論。

  記者瞭解到,在研究討論的過程中,盡管在住房政策、房地產調控的實施手段和路徑等方面,存在著較大的爭議,但在未來房地產調控的階段性目標方面,已經達成一定程度的共識,即房價水平應與居民收入的增速匹配,如果房地產價格呈現出上漲態勢,那麼其增速應低於居民平均收入水平的增速。

  "這是一個關聯性的目標,而不是單向度的說房價單邊上漲還是單邊下降,而是綜合考慮居民的支付能力,也就是說,房價漲幅應該低於居民收入的平均增速,而此前的狀況是房價的增速大幅超過居民收入的增長速度和幅度。"住建系統一位專傢向記者表示。

  此前,在接受新華社記者采訪時,馮俊表示,總體上說,住房政策中關於住房價格的合理性判斷,應當是使房價的增長慢於居民傢庭的收入增長。這樣,居民傢庭的住房支付能力在不斷提高,社會總福利是改善的。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-14/09034449720.shtml

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人民日報批房地產商拿著百萬年薪哭窮 純屬賣萌裝天真

  近日,某知名房地產商面對當前高房價的質疑,極力否認房地產行業存在暴利,聲稱如果按平方米算的話,房價甚至還沒有胸罩貴。此言一出,立即招致各界一致反對之聲。一些評論認為,房價高企的背後,房地產商拿著幾百萬元的年薪卻還哭窮,簡直就是天真賣萌。那麼,一向被認為是暴利行業的房地產,和其他行業相比,其利潤究竟有多高呢?

  相比制造業利潤肯定高

  今年以來,房價的迅猛上漲已經刺痛瞭廣大民眾的神經。而此時,某知名房地產商發出"胸罩比房價貴"的言論,讓其深陷輿論的漩渦,也使房地產行業是否存建融彰化竹塘建融在暴利再次成為議論的焦點。

  廣東南海偉業制衣廠老板周偉培對此表示強烈反對:"賣一個胸罩現在隻能賺1元左右,凈利率在5%-6%,怎會比房地產更暴利?"而通過對比地產龍頭企業萬科[簡介 最新動態]和內衣龍頭企業安莉芳的2012年年報也不難發現,萬科年賺百億元而安莉芳不足兩億元,足以說明內衣品牌企業的利潤遠不及房地產。

  "和普通制造業相比,房地產行業的利潤肯定是高的,這是毫無疑問的。"中國房地產學會副會長陳國強對本報記者表示,光談房地產本身,不容易看出這種差異,否則為什麼那麼多資金進入這個行業,為什麼那麼多房地產企業不轉行,這個是很基本的道理。即使這幾年面對調控政策,房地產投資回報水平呈現下滑趨勢,但是和其他行業相比,尤其是與這兩年遇到困難的一些行業相比,仍然處在一個很不錯的盈利水平。

  復旦大學經濟學院副院長孫立堅則認為,房地產利潤是高還是低並不能一概而論。他對本報記者表示,由於一線城市土地資源的稀缺不可復制,房地產開發商對優質土地的壟斷帶給他們超額的利潤,因而存在較大暴利。但在二三線城市選址的優越性卻並不明顯,開發商之間比拼的就隻剩下價格和質量,競爭相對更加殘酷,房貸二胎 房貸二胎貸缺錢急用哪裡借錢所以利潤並不是很高。

  從暴利轉向中速增長

  既然房地產行業利潤從整體看依然處於較高水平,為什麼房地產商還要哭窮呢?從近期一些輿論有關房地產上市公司賺1元交稅1.02元的說法不難看出,房地產行業經營壓力正在不斷增大,當前盈利水平也已大不如前。

  由中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心3傢機構聯合發佈的測評報告顯示,2012年內地上市房企的資產總額和總收入增長已經明顯減速。盡管測評報告顯示少數企業仍然保持瞭較快的盈利增長,但縱觀2012年,上市房企整體盈利水平有所下滑,成本費用利潤率、凈資產收益率和總資產利潤率均值3項指標均呈下跌之勢,營業利潤下滑的企業較上一年度增加瞭61傢。

  "房地產行業的黃金10年已經漸漸遠去,簡單地依靠土地增值和粗放型管理就能贏得暴利的時代已經結束。" 中國房地產業協會副會長朱中一表示,今後10年整個行業將進入中速增長的時代。在穩定房價作為一個基本的長期政策,土地成本、勞動力成本在上升,而價格穩定的情況下,房企隻有通過苦練內功,提升企業的經營管理水平,才能在未來站穩腳根。

  過高回報不利實體經濟

  事實上,房地產利潤較高確實是不爭的事實,近年來對房地產行業存在暴利的批評之聲也一直不絕於耳。房地產業過高的回報吸引瞭很多企業和資金紛紛湧入,在一定程度上並不利於我國實體經濟的健康發展。

  "房地產利潤過高最直接的後果就是把其他實體經濟的一些資源吸引進來,通過市場化手段向投資回報水平高的行業進行資源配置。"陳國強表示,如果一個行業發展過於暴利,那麼它在國民經濟當中話語權就很強勢,就會對國民經濟產生較大影響。由於房地產行業上下遊的關聯性很強,它的強弱興衰對實體經濟影響很大,如果投資回報水平過高,太過容易獲得暴利,將對國民經濟的結構帶來很大的扭曲效應。同時,如果我們不對當前高房價采取調控措施,那麼將有更多的人利用房地產作為投資手段,就會造成貧富差距不斷惡化、官商勾結腐敗等一系列後果,這些問題都與房地產行業發展過快、回報過高有關。

  孫立堅也認為,房地產利潤過高的壞處很明顯:"大傢不要做別的生意瞭,都去做房地產,因為做其他的產業都賺不過房地產。如果現在我們企業大多數都這樣做瞭,這個國傢就都靠房地產吃飯瞭,其他行業怎麼能發展起來。"

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-26/08352231065.shtml
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