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趙一軍中國新城鎮化房地產金融如何轉型二胎土地買賣缺錢急用哪裡借錢
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主持人：我們請另外一位演講嘉賓，演講的題目是中國新城鎮化房地產金融如何轉型，有請中國新型城鎮化金融產業頂層聯盟首席金融產業顧問，中利易海新型城鎮化投資（北京）有限公司趙一軍先生，有請趙總。
?? 趙一軍：我在此代表主辦單位中國新型城鎮化金融產業經層聯盟，以及中利易海新型城鎮化投資有限公司歡迎大傢的到來，劉曉光對中國新型城鎮化政策給予瞭一些解讀和展望，作為聯盟的發起人我想更微觀的跟大傢分享一下新型城鎮化開發操作方面實務的東西。開場白先做兩張圖，這個非常像兩張麻將桌，大傢看到房地產和新型城鎮化的關系。大傢知道從今年以來中央實際上並沒有在房地產方面太多進行宏觀調控政策的發佈，即使大傢也看到，地方政府解除瞭限購限價等等，但是房地產的銷售也是困難的局面，略微有一些曲化率，但是今年很多包括房地產百強企業50%以上都沒有完成計劃目標，也就是說房地產已經到瞭一個拐點。就像有的媒體叫新常態也好，說從黃金時代進入白銀時代，這是房地產開發商面臨很實際的問題。另外房地產開發商從過去暴利變成逐步的微利。金融機構今年對中國房地產從銀行、信托、證券基金管理的資產管理計劃各方面我統計數字兩個字稀淡，基本上除瞭你是房地產百強企業，所謂VIP名單序列裡面的，如果不是房地產百強基本上你很難拿到很便宜的資金，所以在這近一年當中出現很多開發商倒閉，但是也結合國傢的反腐倡廉也有很多中型開發商老板出事，這些一切一切都是現象，但是背後的東西也是我們中國房地產企業需要考量的問題，就是我們房地產行業需要轉型瞭需要創新瞭。這個不需要討論問題，到底需不需要轉型？需不需要創新？我建議大傢討論怎麼去轉型？怎麼創新的問題？另外大傢也看到政府賣地作為財政的主要收入這幾年一直以來是各地方政府主要收入賣地但是也是不可持續的一種發展模式。
?? 第二張圖大傢看到新型城鎮化，從中央來講是大力的鼓勵和倡導發展，並且今年年底之前發改委正在審核62+2，也就是64個省、市、直轄市、縣級市以及鄉鎮進行169個項目的試點，我瞭解一些數據信息，光大銀行總行，民生銀行總行地產、金融部等等，很多全國股份制銀行對城鎮化項目達到四五百億的貸款。包括建設銀行、農種行的三農貸款，建設移行專門有城鎮化貸款，還有我們主力軍，原有國開行今年一萬億專門做城中村舊房改造項目，這些一切給我們都開發商提醒，我們開發商一定要轉型，不轉型可能我們被淘汰，拿不到錢，地價非漲，成本非高，利潤很薄，自動市場淘汰也會把我們中小開發商淘汰下去。
?? 新型城鎮化從微觀我本人親自操盤過一些城鎮化項目，我理解有六大知識體系，第一什麼是新型城鎮化，也就是理論方法體系。我個人認為新型城鎮化項目目前有兩類，第一類以國開行為主地方國資企業開發城中村舊房改造項目。在2017年之前我們中國很多的城市城中村、棚戶區改造要完畢，每年開發總量是一千萬戶，相當於我們整個中國房地產行業一年的開發量。也就是說從國傢來講不直接進行政策的宏觀調控，但是它從金融兩個抓手第一個金融對開發商，現在比如說我們有開發商老板找銀行找信托公司，以前可以門庭若市現在是愛搭不理，一聽是房地產項目我們先不碰瞭，以後再說吧，保持關系，但是同樣城中村舊房改造不但擠壓瞭我們開發商的市場，而且大傢都知道城中村舊房改造核心是城市原有核心地段，它的商業價值和開發價值是巨大的，既取得瞭民生工程老百姓高興，舊貌換新顏，同時擠壓瞭開發商市場的空間。很多做微觀房地產分析很多沒有看到這一點，總是從數據角度分析，從政策可以看到，你金融錢袋的抓手沒有瞭，很難獲得金融企業資金融資的需求，第二個你市場被擠占瞭，這兩條實際上造就我們今年整個房地產市場波段性非常大，銷售也不好。
?? 還有一類我個人認為我們成交一二級聯動，一級二級開發的城鎮化項目。我個人認為城鎮化項目實際上用我們開發商能理解的詞語就是農業加文化加旅遊加醫療，加商貿加養老，加園區大產業養老的概念，這跟我們過去做的文化旅遊地產一二級聯動項目，醫療股，科技園項目有一些區別，我個人認為城鎮化裡面從土地性質來講住宅和商住用地不應該超過20%到30%的比例，其他產業都是產業用地，比如說文旅、醫療健康、商貿用地等等。另外我們新型城鎮化開發主體目前有兩類，一類是我們開發商，還有一類我們地方的政府，從概念上來講我個人認為新型城鎮化建設跟開發企業跟開發商不能說一點關系沒有，但是它不等同於我們所說一二級聯動的地產項目，它是以產業導入為核心的地產類別。
?? 第二點我想談開發的核心理念這是我們聯盟作為發起人的核心理念，客戶導向，金融驅動，產業支撐，頂層設計。客戶導向我理解我們做一個城鎮化的大盤一定首先要知道我們消費的客戶在哪裡，我們客戶需求在哪裡？我們花幾百萬請規劃設計院做一些設計最後都是紙上談兵，我們把我們市場客戶找到，以客戶導向進行規劃和設計。第二個金融很重要，沒有錢像一二級聯動的大盤，基本上一個開發商很難長久持續的去開發建設，包括你用銀行信托短線錢做長線投資也是不科學的二胎借貸銀行任何問題免費諮詢，所以要有暢銷解決融資的特點。新型城鎮化是大產業的概念，有別於我們經濟開發區，工業園，信息園傳統產業類別是更多產業聚集產業集群的地產。第四個頂層設計，說這塊做文化做旅遊我們聯盟倡導文化項目反其道而行，我們根據投資者的需求，容積率、產業的面積，以及周邊配套設置環境反其道而行之，有瞭產業投資者我們做蓋規、總規、控規，一直到休閑規，中國第二輪的泡沫出現的我們原有20年以來積累的很多工業園、高科技園、開發區等等已經面臨很多是空城，產業空心化問題非常嚴重，這個也是我們成立聯盟解決幫助地方政府過往園區解決產業空心化的問題，從規劃和設計的角度頂層設計並不是僅僅體現國傢戰略高度的頂層上，從微觀上實操角度是不是開發商也考慮反向做這個項目。第四個新型城鎮化是人的城鎮化，這個我不解釋，在國傢新型城鎮化都有闡述，李克強總理也有具體描述。
?? 第二個產業主導的城鎮化，第三有多元化投融資企業的城鎮化。第四環保節能的城鎮化。第五智慧和互聯網的這種城鎮化。
?? 在第四點我談到理論方法體系我覺得給我們開發商有一個轉型非常好的空間，就是剛剛前幾天中央和國務院頒佈農村集體用地流轉五年內全部確權的政策，這個大傢可以考量給我們轉型做城鎮化地產開發商一個很好的機遇。過去第一輪土地現在土地的紅利沒有瞭，開發商也享受不到瞭，開發商參與農村集體用地各種方式的流轉，不管是租賃，增減掛鉤的方式，結合我們農業地產業農業做好，通過農業解決讓政府、開發商、社會各方面都滿意，讓農民有一套住房，劉曉光董事長提到在我概念裡面是6個億，讓農民有一套樓有一部分存款，有一個就業，就業從農民身份轉化成產業工人有一份社保，另外有一份穩定的收入來源，這個怎麼實現？按照中央政策通過在農村集體用地流轉過程當中與農民進行有機農莊農業產業鏈相關生產建設等等，而且這樣也發揮農民最大的本來最大的積極性。農民幹別的不行，你讓他當個服務人員可能形象學歷都不夠，你讓他種地比我們在座的城裡人種的都好。通過園區配套設施綜合打造，讓我們農民有良好改善的居住環境。這樣通過農村集體用地的流轉我們很多開發商就能獲得相對比較便宜一點的各種產業用地。
?? 一個開發商核心要素兩硬一軟，除瞭資金就是土地，第三個軟性就是人才。
?? 第二點談中國新型城鎮化第二大體系就是策劃規劃的體系。本著先策劃後招商再規劃的程序，剛才我談到避免出現很多歷史上包括我們現在很多，因為我也是中國旅遊聯盟的主席，其實出現瞭很多所謂沒有產業空心化的問題，在先策劃把產業投資者確定的情況下，為產業投資者進行量身的杜造定制的開發，你是做房車露營地的，你做婚慶我先給你招來。
?? 第二點跟我們沈總所在的城市規劃設計院理念是一致的，我們聯盟也倡導在土地規劃、城市規劃、建設規劃、環境保護規劃方面希望政府多規合一，這是我們開發商的意向，開發商做一個項目恨不得做140多個公章，如果做到真正的多規合一，我覺得利國利民而且也降低我們開發商的綜合成本。
?? 第三點在這裡面我特別強調一下重塑對社會的規劃機構，作為開發商的乙方提供咨詢服務，檢驗的標準並不是你給我交規劃稿規劃方案我就100%的付錢，我覺得裡面有兩個雙落地的標準。第一個考量這份規劃能否真正吸引產業投資者投資。第二點能否用這份規劃未來能夠吸引到金融投資者。大傢都知道我們作為一級開發除瞭國開行以後幾乎有很少的工具支持我們一級開發投資，我拿這個規劃找錢，能找來錢倒推回來說明你的是可行的，我們希望對於乙方來講作為甲方能夠讓規劃設計機構也參與到新型城鎮化的建設當中，也有一個充分轉型的意識，讓他們能夠為我們開發商真正的落地服務。
?? 第四點金融和產業資源是新型城鎮化的兩大核心資源，這個是我本人發起成立這個聯盟的，為什麼叫做金融產業頂層聯盟就是突出核心的資源。我們這個聯盟有別於其他以地產商為主的城鎮化聯盟，據我所知目前社會上有三到四傢聯盟基本上以開發商以及乙方相關機構為主。我們這個聯盟第一服務於地方政府和開發上，但是我們聯盟人員全部是金融機構和產業投資機構為主的而不是以開發商為主的小圈子的聯盟，當然我們聯盟也是一直秉承著公益性。我們這個聯盟在整體的體系裡面也為我們將來政府和開發商提供產業導入和投融資這方面落地的咨詢服務。
?? 第五條作為承辦單位中利易海新型城鎮化投資公司研發瞭七大產品，一個我們跟違紀違底下的部門合作做全國的兒童青少年教育，原生態旅遊渡假村，中國禮物基地園區，移動全國的棚房酒店。我們為什麼聯盟選取這些項目，這些項目給我們文化旅遊地產園區地產盡快帶來人氣。第二每一個研發的產品，這些產品相對來說投資比較小，回收比較快，作為開發商來講把你總體的規劃、蓋規、控規能夠落地變成可實現帶來人氣經營的項目，做一二級大盤最主要你有什麼項目，一個項目賺不賺錢，決定你整個大盤賺不賺錢。
?? 第三點我想簡單介紹一下我們新型城鎮化的投資分析體系。我個人認為新型城鎮化投資分析應該包括幾方面，第一個新型城鎮化項目本身的投資可行性分析，這個我不贅述瞭。第二建議我們開發商重點研究一級開發三P模式，三P試點模式的項目。第三個開發商大傢知道過去我們傳統一二級聯動地產項目我們和地方政府分成，包括拆遷安置補償都打包在一起我們政府部門招牌掛必須要走的，走完程序兩百萬畝，甚至有的百強開發商能做到100%歸到開發商，有的跟政府三七、四六都有，到今天為止這種開發方式不可行瞭是違規的，在無法跟政府取得土地的一級開發增值收益的前提下，隻能獲得一個固定回報。比如說北京市完全一級二級分開，一級隻有8%的職能規劃，洛陽的項目隻有10不能的固定回報，這種情況下開發商沒有積極性做一級開發，政府又沒有錢，政府本身負債率又非常高，如何解決，我推薦一下華夏幸福繼業，萬科今年上報年中報接近瞭將近千億產值，他利潤是萬科的二分之一，它的利潤是萬科的一半，它的凈利潤率要超過萬科，為什麼？華夏幸福基業從招商因子規劃等等方面都從政府獲得相關的收益，才組成它一級開發的回報率超過國傢法定的綜合回報。
?? 第四針對我們新型城鎮化屬地項目，量身定造定制招商主體進入。一個老板的格局決定一個企業發展，一個老板格局決定一個企業項目的成敗，做大盤的項目，一二級聯動，幾十平方米的項目應該有一個共同分享讓大傢一起來做，讓大傢一起分享這個成果，這樣又降低瞭風險，同時能夠把我們五到八年甚至十年做一個一二級大盤可能三到五年就能夠實現。
?? 作為中利易海城鎮化公司策劃這個聯盟，我們同時跟正在策劃中國新型城鎮化的產業基金也歡迎我們金融機構會後我們合作洽商，為我們聯盟將來落地咨詢的新型城鎮化項目提供資金上的支持。
?? 第四個體系我簡單介紹一下新型城鎮化產業導入體系。我個人認為它包括四方面，第一個就是要對屬地的項目進行一產、二產、三產調研的分析，不管是歷史的還是現狀的。第二個根據調研結果結合城市總體發展產業規劃實時制定項目的產業規劃。第三廣為招商引資機構，按照產業機構需求逐步完善。第四關註園區細分產業互動忽促發展，細分產業鏈整合發展。如果說不能復制的東西不具備推廣價值，那隻能是個性的大盤。
?? 第五點我想談一下我們新型城鎮化多元化的融資體系。這裡面我們在座有很多金融投資圈的老朋友，我在這班門弄斧瞭，我大概總結一下一共是12條這是我實操城鎮化大盤裡面都用過的一些金融工具，比如說我們跟國開金融的合作，可以做一些結構化的融資，第二點我覺得建議我們開發商積極主動的去創辦我們產業投資基金，求人不如求自己，成立這些資金能夠做到金融撬動社會資本，解決我們銀行沒有抵押，銀行信托，管理資金無法進入的條件，用基金做我們一級開發包括產業孵化。第三點我們傳統房地產融資，通過商業銀行、信托、證券等計劃，金融機構抵押類的項目融資。
?? 第四類我們積極引進產業投資者的基金，這個也是融資，降低我們整個大盤投資金額和投資風險。
?? 第五可以在我們規劃當中一些產業項目進行產權式，使用權方式的出售融資。
?? 第六點我們項目資產證券化，部分資產可以進行，央行出臺瞭包括銀監會、證監會分別管理咱們國內兩塊資產證券化業務，也許未來三到五年之後我們中國資產證券化的市場就開放瞭。
?? 第七點通過上市公司重組並購的方式實現我們項目價值的最大化等等。我就不具體介紹瞭，包括後邊我們跟央企進行戰略合作，尋找一些央企或者民企做BT，BOT，這個跟我們三P模式結合的。
?? 最後一點我跟大傢分享一下新型城鎮化的客戶支持體系。所謂客戶支持體系我個人認為要對我們屬地的項目進行完善系統人口結構的綜合分析。比如說人口整個的總量、流出、流入、凈流入，包括我們人口消費能力等等。第二對我們屬地相關文化旅遊地產等相關市場消費進行摸底的調研，第三確定我們項目消費結構消費人群以及消費價格。這個也是我們以前做很多項目規劃經常遇到的問題，你建完最後沒有人氣沒有人消費，這個其實是後置的問題，我個人建議這些問題是前置的問題。
?? 第四通過互聯網金融整合聚集人氣，眾籌我們六七年就用，我們開發商對待電商也好，O2O互聯網金融不要把它看得多神秘，它就是服務我們很好的工具和技術手段，改變一些我們經營的業態。但是作為互聯網來講可以改變商業綜合體很多的業態沖擊他們的市場，這一點大傢不用擔心這個沖擊是有好處，這個應該相輔相成而不是對立的關系。
?? 最後我想對綜合體產業投資者提供較為完善綜合管理運行服務。讓你招商以後進入產業園區的投資者，能夠進得來，安心能夠待得住，最後在園區孵化出來發展更好，這樣不會出現產業空心化的問題。
?? 這方面我用六大體系給大傢做瞭一個簡單的闡述，說得對不對，請各位領導各位與會嘉賓批評指正，謝謝大傢！
?? 主持人：謝謝，感謝趙總對於六大體系的分享以及從相對微觀的角度對新型城鎮化的建設給大傢提出很多自己的觀點，剛才我們經歷瞭主題演講的關節，我們劉曉光董事長趙一軍董事長跟我們分享瞭很多有關新型城鎮化發展的話題，
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-29/13455944335089386435018.shtml
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