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克而瑞地方多樣化救市 下半年市場調整還將繼續
當前業內對於行業進入調整期已經基本達成瞭共識，有分歧的主要在於導致市場調整的原因以及調整時間的長短。我們認為今年市場的調整與以往幾次調整不同，更多是出於市場自身內因所致。因為2013年的市場發展過快、部分城市房價上升過於迅猛，一方面提前透支瞭部分需求，另一方面也導致購房者購買力難以為繼；經過十多年的發展，房地產市場正逐步走出緊缺的格局，除個別一線城市外，我們看到多數城市目前市場供應較為充足，部分城市甚至已經暴露出供應過剩的風險。市場的這些內在變化是本輪調整的核心原因所在，當然按揭貸款的收緊、媒體的渲染也客觀上起到瞭推波助瀾的作用。
市場何時走出調整期，我們認為這取決於各地市場房價的調整幅度以及供應的調節力度。對多數城市來說，這些因素的調整都需要一定的時間，不是短期內可以完成的，因此我們預計下半年整個行業以及多數城市房地產市場將是一個反復"築底"的過程，對企業來說，也將是一段比較難熬的時期。
政策展望--"微刺激"將是常態，地方多樣化"救市"手段和力度將加大二胎借貸 二胎借貸黃頁
為保證全年實現7.5%的經濟增長目標，中央不斷通過定向降準等"微刺激"的手段刺激經濟的增長，並取得瞭一定的成效。從李克強總理最近的表態來看，我們預計下半年"微刺激"還將持續，並有可能成為近幾年經濟結構調整期間的常態。而房地產業作為經濟增長的重要支柱，我們預計下半年中央政府的調控措施依然會在總體穩定、分類調控的原則下，通過市場自身的調整來化解市場本身的供求矛盾。當然中央政府不會任由市場自由發展，輿論、信貸、稅收等手段預計會穿插於市場調整中，持續"微刺激"將是中央政府調控的策略。
在土地出讓收入、房地產稅收減少的情況下，迫於財政壓力，預計下半年地方政府根據中央"分類調控" 原則，尤其是近期住建部再次重申瞭樓市調控的地方主導權之後，出臺多樣化的調整政策的可能性被加大，包括取消或調整限購政策、購房落戶、公積金貸款政策、土地投放和房地產稅收減免等，出臺的進程將會加快、力度也將更大。
市場展望--市場調整還將繼續，年內都將是一個"反復築底"過程
住建部明確地認為當前市場確實進入調整期，但並沒有出現轉折性的發展態勢。既然是正常調整，就不存在"救市"的可能，隻有通過今年這樣市場化的調整，行業才會回到正常健康的發展道路，隻是行業和企業目前還不太適應這種沒有行政幹預、通過市場內在自身調節的市場態勢。
下半年，房地產市場的調整還會繼續，目前成交量、房價還尚處在不斷下行探底的階段，如無外力作用，短期不可能出現根本性地逆轉，但調整方式不太可能出現急速崩潰式的下行，而是一種陰跌震蕩式地回調。
另一方面，就當前市場成交量看，主要城市成交量基本處於"地量"，需求繼續大幅萎縮的空間也不大，諸多城市的新建商品住宅成交量也已與2011、2012年甚至2013年除1、2月份之外正常月份的成交量最低值旗鼓相當。從"量"的調整來看，已經處於底部區域，但不是說量到瞭底部瞭就必須會上升瞭，可能會在底部區域"盤整"一段時間。
註 ：6月成交量為前24天日度成交累計值與基於此測算的24-30日成交量之和，與實際有一定誤差
調整何時結束，我們認為很大程度上取決於房價調整的深度和廣度，隻有出現瞭"地價"才能刺激成交的回升。從最近幾月城市項目降價表現來看，近半數的降價並沒有帶來成交量的回升，究其原因主要是：多數項目和企業依然沒有進入實質降價階段，降價力度有限，多以特價房或者暗折的面目示人，購房者認為價格還沒降到其心理價位或能夠承受的價位，城市供求嚴重失衡以致市場對區域未來趨勢繼續看跌或者認為還有下跌可能，仍然保持觀望。
在沒有外力幹預的情況下，一、二線城市調整期預計在今年年底、明年一季度結束。如果貨幣放松，則更短。一、二線城市對外來需求的吸附力較強，需求依然大量存在，城市市場基本面的發展趨勢沒有根本性變化。隻是因為房價過高、購買能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經驗表明，調整期基本在6-12個月，最長不超過15個月。
部分二、三線城市將會是中期調整，尤其是供求嚴重失衡的"問題城市"。三線城市多供求關系的問題，與政策關系不大。購房需求以本地自住需求為主，數量基本恒定，而巨大的土地出讓量必然帶來巨量的新增商品房供應，個別城市的土地消化周期遠超警戒線。三線城市市場的調整不應該被短期結束，不經過一次充分的市場調整，隻恐怕未來再調整的程度會更加劇烈。
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註：土地消化周期=前三年商品住宅用地成交建築面積/前三年新建商品住宅成交面積
土地展望--土地市場將繼續分化，底價、流拍進一步擴大
2014年上半年土地市場跌宕起伏，年初市場延續之前火熱的成交態勢，競爭激烈地王頻出。但是隨著整體市場進入觀望態勢，企業拿地態度愈發謹慎，3月份土地市場也開始降溫。一季度經營性用地成交建築面積19215萬平方米，同比減少13.8%。進入二季度，土地市場表現愈發低迷，二季度我們監測的100個城市經營性用地成交建築面積10383萬平方米，同比減少41.4%，降幅較一季度有明顯擴大。年初的火熱態勢難掩後期的頹勢，在房地產大環境下行的背景下，預計下半年土地市場將有以下趨勢：
上半年政府推地較少，下半年或迎來供地高峰。5月份，國土部宣佈暫停對外公佈全國住房用地供應計劃，改由地方自行公佈。目前不少城市已經公佈全年供地計劃，而截至上半年多數城市已實現供應尚不足計劃供應的五成。考慮下半年房企銷售將進入高峰期，資金相對較為充裕，拿地意願有所抬頭，再加上地方政府財政壓力，下半年各地政府的土地供應量勢必增加。此外，6月國土部發佈《節約集約利用土地規定》，未來集約用地是大勢所趨，據統計在已經公佈2014供地計劃的城市中，二線和三四線城市存量用地供應占比分別達到39%和32.5%。預計未來各城市還將繼續積極盤活存量用地，同時加強閑置土地管理。
底價成交、流拍現象將繼續擴大，溢價率可能走低。5月開始各城市頻頻出現多幅地塊集中出讓底價成交的情況，導致五六月份溢價率出現連續顯著下滑。6月份至今經營性用地成交溢價率僅3.85%，達到2013年以來最低水平。由於目前樓市處於調整期，且國傢傾向市場自行調節，預計下半年不會出臺政策進行幹預。在此背景下，下半年整體市場觀望情緒將有所減緩，剛需有望帶動銷售回暖，房企拿地積極性會有所回升，但拿地態度勢必依然謹慎，整體溢價率將走低。同時，隨著下半年土地的集中入市，流標及底價成交的情況將繼續上演，土地市場難復2013年的榮光。
各能級城市繼續橫向分化，二線城市之間縱向分化也將加劇。目前樓市已進入轉折期，政府也在逐步放開行政幹預，市場的自行調節將促使城市分化加劇。對於土地資源緊缺，市場需求旺盛，消化能力強的一線城市，市場形勢仍然比較樂觀，與二線及三四線城市之間的差距也將更加突出。二線城市之間縱向分化也將加劇，合肥、成都、廈門等二線城市雖然上半年成交規模和溢價率都有所下滑，但是土地消化周期較短，在需求的刺激下，具有很強的回調空間；而寧波、大連、天津等二線城市則有較大存量過剩的風險，現有土地消化周期較長，企業需謹慎。三四線城市市場容量普遍較小，需求有限，抗風險性較弱，房企拿地積極性大受影響，下半年土地市場也難有大作為。
應對策略建議--降價走量是上策，四季度或迎最佳拿地時機
2014年上半年，內地上市房企並未延續去年的強勁走勢，在利空環境下已顯現疲態。冷酷的行情加劇瞭企業競爭，整個行業從此進入新的大整合時期。對於下半年企業的策略，我們提出五個建議：
適當提升剛需、首改產品推案比重有助更快去化。行情越是低迷，剛需和首改產品越是受到市場歡迎。在下半年的產品策略上，企業應該加大這類產品的配比，這樣的產品去化能力更強，更具風險抵抗力。對於已經拿地但還未動工的項目，房企應更多考慮提高"剛需"和首改戶型產品的比重。在推案上，適當增加考慮剛需和首改產品的入市力度，抓住下半年的這個窗口期，快速收割各個區域的剛性和首改需求。
降價走量是上策，抓現金才是王道。從目前的市場形勢來判斷，預計三季度各城市將出現較大幅度的價格松動，房價底部有望基本探明，市場需求將出現明顯釋放，三季度末至四季度可能會出現跑量的窗口期。對房企而言，三季度開始應加大促銷力度，降價銷售回籠資金，補充現金儲備的大好時機。
但同時，降價也講究策略。降價要取得預期效果，可從四方面入手：一是市場還比較平穩的城市，率先降價效果極佳。目前房價還比較穩定的城市，需求比較堅挺，客戶觀望情緒較重，此時房企降價很容易刺激大量需求釋放。二是降價要一步到位。有句俗話說"沒有賣不掉的房子，隻有賣不掉的價格"，一旦降到位瞭，達到或者接近購房者的心理預期，應該不愁市場需求。三是去化過半或者三分之一以上的樓盤不適合直接降價，適合用暗折或特價房形式進行促銷。
財務穩健房企四季度或迎較佳拿地時機。從去年11月開始，各城市一手住宅成交量開始下滑，二季度以後，住宅市場的量價進入低谷。而從一季度開始，全國土地市場成交量也開始大幅縮量，底價成交、流拍現象明顯增多。一般而言，土地市場的量價調整會滯後商品房市場3-6個月。另外，一般來講，由於地方財政的壓力，下半年政府土地供應的意願很強，入市價格也會比較合理。因此，今年四季度，土地價格或將跌入谷底。這或許是企業抄底拿地的較佳時機。
提高股權融資比例，關註境外資本市場機會。目前調整行情下，房企保持資金充足、現金流通暢，是當前的第一要務。為此，房企應更多關註低風險和低成本融資。比如更多采取股權類融資，因為相對債權融資，股權融資更有利於降低風險，在分享利益的同時實現更快增長。大型房企可更多采取小股操盤，憑借自身專業優勢，以一個較小的杠杠撬動大項目運作，將風險控制到最小的同時大幅提高凈資產收益率，在當前的市場環境下，這應該是最高效的一種融資模式。
還有是關註境內外資本市場機會。隨著影子銀行去年年底開始被規范，房企國內融資環境變得更差。但同時在國內證券市場再融資開閘後，更多A股上市房市將享受到低成本的股權融資。當然，更重要的是低成本的境外上市和發債，近兩年很多內地中小房企實現成功赴港上市，對此中小房企應積極關註和推進。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-01/10472800216.shtml
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