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監管層鼓勵銀行觀望 組合貸瓶頸何時突破
??政策春風吹來，房貸市場咨詢量也呈現瞭回暖的跡象。據擔保公司“偉嘉安捷”數據統計顯示，“3·30”新政出臺一周後，房貸市場咨詢量比上周上漲25%左右，成交量也出現明顯上漲。
??日前調查數據顯示，3月30日至4月5日這一周重點監測的38個城市房地產成交量整體上漲19.5%，其中29個城市同比上漲。
??記者在清明小長假期間走訪瞭位於通州的幾處樓盤和二手房地產中介發現，購房者心態出現瞭“微妙”的變化，開口即問“能否申辦組合貸？”
??事實上，激發瞭購房人對組合貸使用熱情的正是“3·30”新政，其第一條“鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民傢庭購買普通自住房。”
??“目前公積金的貸款額度比較低，基本不夠用。現在市場的需求是組合貸，但組合貸的辦理又非常麻煩。”同峰地產顧問有限公司總監蔡文浩表示，下一步如果能夠更清晰地將組合貸政策落地，才能推進改善客戶的二套房需求，才可以刺激購房者把二套房需求打開。
??滬公積金新政松綁二套
??新政之下，配套的政策已經開始出現，一線城市已全面開啟瞭公積金政策調整。
??4月9日，上海市公積金管理中心發佈通知稱，本市將調整住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限，新政策將自4月15日起實施。而在此兩天前，深圳公積金新政剛剛落地。
??根據新政規定：購買首套自住住房，個人最高貸款額度由30萬元調整至50萬元，傢庭最高貸款額度由60萬元調整至100萬元，繳交補充公積金的，個人最高貸款額度在50萬元基礎上增加10萬元，傢庭最高貸款額度在100萬基礎上增加20萬元。
??值得註意的是，新政規定購買改善型第二套普通商品房，參照購買首套住房政策執行。換句話說，二套房的政策正走向全面寬松。
??新政的第二部分即關於二手房公積金抵押貸款年限調整，根據規定原本二手房房齡超過5年，貸款年限最高隻能貸15年，現在6到19年房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長貸款年限由不超過15年調整為35年與房齡之差。
??如6、7、8年依次遞增的房齡二手房調整後對應的貸款年限為29、28、27年依次遞減，直至20年房齡以上的房源對應的貸款年限最高隻能為15年。
??那麼，緣何如此大面積放松？
??房貸新政的提出，將進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。但4月1日上海市公積金管理中心發佈《上海市住房公積金2014年年度報告》顯示，公積金的資金運用率(貸款餘額與繳存餘額的比率)為84.32%，比上年同期減少3.72個百分點。
??這意味著，4月9日上海公積金新政正是“3·30”房貸新政的落實。
??事實上，今年元旦伊始，北京市已經將個人住房公積金貸款最高額度從80萬提高到120萬。彼時業內人士都期待，這一舉措不僅能夠帶動公積金貸款的使用效率，也能激發購房人對於組合貸（商業貸款加公積金貸款）的使用熱情。
??然而不少購房人在問清如何申辦組合貸後，申請熱情卻被澆瞭一盆冷水。陳小芳便是其中之一，元旦前夕她看中瞭一套位於通州區楊莊南裡一套價值450萬的三室兩廳二手房，但被公積金貸款中心告之：隻有購買90平方米以下住房才能貸到120萬，否則貸款上限仍是80萬。
??“除瞭申請條件受約束，受理銀行少、申請流程長等很多因素最後都導致我不得不放棄瞭組合貸這一優惠方式。”陳小芳告訴記者，通州公積金貸款中心隻跟建行和農行合作組合貸款，其他銀行都不行。且申請人既要走一遍公積金貸款申請流程，又要經歷商業貸款申請流程，這一套流程下來最快也要一個月，賣房人根本等不起這種支付方式。
??打破組合貸高門檻
??事實上，通州地區並非個案，根據《華夏時報》記者此前走訪調查，北京地區僅工、農、中、建、交五大行和招商銀行可以受理組合貸款，而且不是每傢有房貸業務的支行都能做。
??談及銀行不願加入“組合貸”的原因，某股份制銀行人士表示，“組合貸情況下每個客戶的商貸額度比較小，且較為分散，加之其分割抵押的擔保形式，無形中就增加瞭銀行的成本，兩次降息後房貸的利潤空間已經很小，大行有規模效應，增加成本可以忽略不計，但對市場化程度很高的中小銀行來說，這項業務本身就沒利潤可言”。
??但政策之風已然改變，“組合貸對貸款額度較高的客戶非常有殺傷力。”通州臺湖某售樓處負責人表示，此前就碰到過有購房者因為看上的房型較大、貸款額度較高而放棄公積金貸款的情形。新政鼓勵商業銀行加大“組合貸”發放力度，恰恰滿足瞭這類需求。
??以一套300萬二手房組合貸為例，按照北京公積金的規定，二套房公積金最高貸80萬元，剩下的100萬元需要商貸。民間房屋二胎最高可增貸多少貸款全省皆可處理二套房公積金貸款利率為基準上浮10%，即4.4%，二套房商貸利率為6.49%。則組合貸總的利息支出為191.52萬元，月供為1.032萬元。
??也就是說組合貸款相比純商貸可節省利息支出37.62萬元，每月月供減少1000元，加之減免的16.5萬稅收，購買二手房的成本隨之降低瞭54.12萬元。
??分析師袁媛認為，組合貸款如果能夠改變以往審批緩慢、流程冗長的辦事效率，無疑將提高開發商及二手房賣傢對組合貸款的接受度，這對於減輕購房者的購房負擔、促進房地產市場健康發展都有重要意義。
??上述樓盤負責人也表示，此前公積金貸款客戶的數量還不及商業貸款客戶，“組合貸”實施以後，這一比例肯定會增加，公積金貸款的利用率也會更高。
??面對“央媽”新政要求，商業銀行該如何應對？華夏銀行、工行等相關負責人回應本報記者時二胎借貸 二胎借貸黃頁任何問題免費諮詢表示，未來將進一步加強與各地住房公積金管理中心的合作，繼續做好商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款業務，提高住房公積金委托貸款服務水平。
??但在記者采訪過程中，多位業內人士的觀點是，商業銀行的積極表態主要是對監管的回應，給市場信心，指導意義大於實際意義。袁媛也認為，對於此次新政，銀行需要一段反應時間，預計新政全部落實還需一個月左右的時間。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-11/08205992450912025883090.shtml
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